2012年7月青岛中心广场商业项目汇报（17页）.pptVIP

青岛中心商业情况汇报 2012年7月 1、商业SWOT分析 2、市场分析 3、商业定位 4、商业规划 青岛中心广场商业项目汇报 1、商业SWOT分析 ●中铁世界双500强品牌实力。 ● CBD位置、世界级城市综合体等优势因素造就青岛中心为青岛市地标建筑。 ●地铁交换站上盖物业带来的地铁经济以及交通的便利。 ●项目综合体其他业态提供给商业稳定的优质客源。 ●商业停车位与公寓共用604个车位，相对于商业体量停车位较少。 ●柱距较密，造成商铺分割难度及影响商场的视觉舒适度。 ●项目综合体其他业态核心筒、设备用房等占用了较多商业面积，造成商业结构布局较乱，主动线被切断，且现有布局的可调整性较小。 ●商业外部展示面较少，商业入口窄，造成商业氛围不足。 ●商业体量比较尴尬，不足以成为地标性商业项目，无法引入多业态来支撑。 ●商业前期规划不足，工程配套改造难度及改造费用较大。 优 势 劣 势 1、商业SWOT分析 ●青岛老牌顶级百货海信广场不断完善配套业态，扩展会员（固定人数8万），经过多年运营已经拥有一批稳固高端顾客，形成聚集效应和习惯性消费。 ●近在咫尺的在建项目万象城，体量巨大、业态丰富，同样定位于中高端，且拥有多年商业运作经验，及与国际高端品牌的成功合作经验，竞争压力直接体现。 ●区域内商业体量爆发式增长，造成竞争激烈以及客户资源及消费者资源的抢夺。 ●周边竞争项目同质化严重，本项目差异化进入市场的难度较大。 ●由于青岛市场容量不足，造成一、二线品牌市场拓展动能不足，并且品牌资源越来越集中，使得我们争取品牌的难度加大，需要付出不小的代价。 ●随着经济的发展，消费观念和消费习惯的改变，青岛也面临着中高端消费品牌升级，品质升级的机遇。 ●项目位置为青岛市经济、政治核心区，聚集了大量中高端消费人群，商务政务消费需求量比较大。 ●海信广场、阳光百货等高端商业多年的运营培育了青岛高消费市场。 ●青岛市政府重视产业结构优化和第三产业的发展，加上2014年园艺博览会等重大活动在青岛举行，是对青岛经济发展利好消息。 ●目前项目所在位置是商务区中心，并非商业圈中心，但随着本项目及周边商业项目的发展，具备成为主要商圈的可能。 机 会 威 胁 ◆青岛现辖七区五市，总面积10654平方公里，常住人口871万人。 ◆ 2011年城市GDP排名第10位。 ◆近几年，青岛市经济社会保持了良好的发展势头。2011年，青岛市实现生产总值(GDP)6615.60亿元，按可比价格计算，比上年增长11.7%。同时，城市居民人均可支配收入继续增长，比2010年提升14.3%，达到28567元。 第一产业增加值306.38亿元，增长5.0%; 第二产业增加值3150.72亿元，增长11.6%; 第三产业增加值3158.50亿元，增长12.4%。 ◆三类产业结构比为4.6:47.6:47.8。 ◆2011年全年城市居民人均可支配收入28567元，比上年增长14.3%。 ◆城市居民人均消费性支出19297元，增长10.1%。 经济发展状况 城市商业环境分析 数据来源：青岛统计信息网 2、市场分析 ◆ 2011青岛市商品零售额968.25亿元，增长30.7%。 消费情况 ◆八大类商品消费增长较平稳。 ◆食品和衣着在人均消费中占据近60%份额，因此商业要重点规划餐饮和服饰类业态。 ◆保健消费、文化娱乐支出的提高也提示商业规划相关业态。 数据来源：青岛统计信息网 单位% 历年青岛城市居民人均消费性支出比例（1季度季报） 食品 衣着 居住 家庭设备 医疗保健 交通通讯 教育娱乐文化 其他服务 2011年 40 18 5.6 5.7 6 9.6 9.8 3.8 2010年 41 17 6 5.9 5.9 10.9 9.8 3.4 2009年 42 17.9 5.6 6.6 4.4 10.3 9 3.7 2008年 39.8 16.4 5.8 6.6 5.5 9 12.6 4.3 城市商业环境分析 2、市场分析 市场竞争因素 区域环境因素 项目自身因素 华润、万邦、远雄、银座、凯悦等项目的相继入市，会使香港路商圈未来2-3内竞争更加激烈，精准定位，做好综合体配套是本项目定位的指导方向。 项目所在的区域为城市核心CBD，周边大量的商务政务机构，有潜在巨大的商务政务消费需求。 作为为世界级城市综合体的配套商业，首先要满足于综合体其他业态的需求，并互为补充，提升销售物业价值。 2、市场分析 项目形势分析 目前市场商业模式形态 2、市场分析 2011年大型房企商业地产商业产品列表 企业名称 项目类型 产品线 代表项目 万科地产 购物中心 万科广场 深圳市万科广场 社区商业 万科红 深圳布吉万科红生活广场 写字楼 万科大厦 深圳龙