衢州住宅地产项目市场研究产品定位与建议.doc

目 录 一、衢州城市概况 4 1、地理位置 4 2、历史沿革 5 3、行政区划与人口 5 4、城市交通 5 二、衢州社会经济环境及房地产业运行状况 6 1、衢州经济概况及主要特征 6 2、经济指标分析 6 3、城市发展规划 9 4、房地产行业运行环境 11 三、衢州房地产市场供需研究 16 1、区域供应量 16 2、竞争项目研究 20 3、衢州房地产需求分析 20 4、衢州房地产市场综述 34 四、项目分析 35 1、地块及区域概况 35 2、项目SWOT分析 37 五、项目市场定位 39 1、市场细分 39 2、目标客户定位 39 3、市场定位 41 六、项目产品定位与建议 41 1、项目规划 41 2、户型建议 43 3、建筑风格建议 58 4、景观环境建议 63 5、健康节能建议 69 6、硬件配置与智能化 70 7、小区配套建议 71 8、物业管理建议 72 七、感谢词 75 一、衢州城市概况 1、地理位置 衢州市位于浙江西部，钱塘江上游。地理坐标东经118°01′到119°20′，北纬28°14′到29°30′。南接福建，西连江西，北邻安徽，省内与衢州、金华、丽水三市相衔。 2、历史沿革 衢州历史悠久，早在商、周时代，人们就在这里生息。春秋时，是越国的姑篾地，战国时属楚地，秦时属会稽郡，设县为太末，是龙游建县之始。东汉献帝初平三年（公元192年）分太末，置新安县，为衢县建县之始。唐高祖武德4年（公元621年）设衢州，为衢州建州之始。此后，衢州一直是历代州、郡、路、府等行政机构所在地。 1985年5月，国务院批准撤销金华地区建制，衢州升为省辖市、辖4县1市1区。 3、行政区划与人口 衢州市辖6县（市、区），即柯城区、衢江区、江山市、常山县、开化县、龙游县。全市现有84个乡、55个镇、2597个行政村、5个街道办事处、123个居民委员会。土地总面积为8836.5平方公里。 截至2005年底，衢州市总人口246.45万人，其中农业人口204.13万人，非农业人口42.32万人；男性129.63万人，女性116.82万人。人口密度为每平方公里278人。 4、城市交通 衢州交通便捷，陆、水、空交通网四通八达，有“四省通衢，五路总头”之称。浙赣铁路横贯东西，公路国道、省道纵横境内，目前市区到各县（市）已形成半小时交通圈，随着杭金衢高速公路的建成，到周边四省各中心市之间也将形成两小时交通圈，黄衢南、杭新景、新龙丽三条高速公路的投入建设，区位优势进一步凸现。海运可经上海、宁波、温州三大港口出港。衢州民航已开通737至北京、广州、深圳、海口、厦门等航线。贯穿衢州的浙赣铁路电气化改造后交通将更加便捷。 汉嘉观点： 衢州是浙江的地级城市，对外的交通系统非常完善，陆、水、空交通网四通八达，城市建设成绩显著，高速公路、城市路网、区域性广场等设施的建设，使衢州城市的规模和辐射力逐步扩大，在浙西起着非常重要的枢纽作用。衢州具有发展成为大城市的基础。 二、衢州社会经济环境及房地产业运行状况 1、衢州经济概况及主要特征 衢州经济社会发展进入了建大市以来的最好最快时期，衢州也从传统的农业市逐步转向工业市，实现了工业化初期向中期的转变。从2003年以来，我市已连续3年保持在31%以上的高增速，全市规模以上工业总量2001年突破100亿元，2004年就突破了200亿元，到2005年突破了300亿元。十五取得的成就为十一五乃至今后更长时期的发展，奠定了坚实基础。不断加快工业结构调整、产业升级的步伐，形成了以化工、建材、金属制品、机电、造纸等行业为主的具有较强实力和鲜明产业特色的区域工业体系。企业和区域竞争力不断增强，到2005年底，全市有410”规模上企业432家，占全市规模企业家数的57.8%，完成工业总产值233.9亿元。 数据来源：衢州统计局 观点： GDP的稳步持续增长说明整个城市的经济发展情况良好，稳定增长的经济环境为项目的规划开发奠定了良好的经济基础。同时，研究表明，在国内生产总值（GDP） 数据来源：衢州统计局 2005年末人均储蓄余额元，比上年增加12元，增长1%。城镇居民人均总支出为9213元，其中人均生活消费支出为6127元，食品类支出为3086元/人，城镇居民恩格尔系数为33.5％（2004年恩格尔系数为35.5％）。按照联合国粮农组织提出的当恩格尔系数达到3040％时为富裕的标准 2000年 2005年 年平均 增长% 金额(元) 比重(%) 顺序 金额(元) 比重(%) 顺序 人均消费支出 6162 100 9213 100 8.4 其中：食品 2372 38.5 1 3088 33.5 1 5.4 衣着 497 8.1 4 842 9.1 5 11.1 家庭设备用品 793 12.9 2 518 5.6