西平国际商贸城项目定位报告.doc

《项目定位报告》 西平·国际商贸城 中国·西平 西平项目组 2009年11月10日 目 录 报告重点摘要 4 1. 定位原则 5 1.1 定位的基准原则 5 1.2 定位的逻辑结构 6 2. 项目评价 7 2.1. 项目概况 7 2.2. 项目地块商业价值分析 8 2.3. 项目周边概况 10 2.4. 项目区域交通条件 10 小结： 10 3. CCTI定位推导 11 3.1 项目自身（itemself） 12 3.2 竞争分析（competitor） 13 4.3 消费者分析（consumer） 14 3.4 市场态势分析（trend） 16 4. 项目定位 18 4.1. 项目市场定位 18 4.2.功能定位 19 4.2.1. 市场契机 19 4.2.3.功能定位 19 4.3. 业态规划 20 4.3.1. 业态组合 20 4.3.2. 业态规划布局及占比 21 4.3.3.业态细化及面积去化规划 22 4.4. 经营档次定位 23 4.5. 项目目标客户定位 24 4.5.1项目市场辐射范围 24 4.5.2消费者定位 25 4.5.3经营者定位 25 4.5.4投资小业主定位 25 4.5.5主要目标客户投资能力与心态分析 26 4.6. 招商模式定位 27 4.7. 销售模式定位 28 4.8．项目形象定位 29 4.9.项目营销推广定位 30 4.10 项目运营建议 31 4.10.1管理功能 31 4.10.2管理模式 32 5.结论及建议 33 报告重点摘要 西平城乡商业发展趋势： 中心商圈已形成“领头羊”效应，随着城市的发展，其辐射功能将进一步扩大，区域的主导功能将会越来越明显，主城区将是满足居民日常随机性购物的主体零售区域。 随着经济的发展，城市的扩大，新兴商业形态将逐步涌现，城乡结合部的主要区域功能将会满足大型综合性的各类专向市场对大人流、大车流、仓储销售于一体的大物流的地理需求。 项目市场定位：豫中南地区最大的现代化商贸集散中心 + 电子商务示范应用园区 实现商业地产经营与电子商务有机融合对接，首创虚实同步电子商务交易门户，让人人和户户都拥有自己的电子商务信息化交易平台、让所有商户的平台聚合形成整个西平国际商贸城的电子商务信息化的公共服务平台，从而形成网上网下虚实同步的交易，助推中小企业及个体经营者打造核心竞争力，全面影响和推动西平县的各个企业建设启用电子商务信息化。 项目功能及主题定位：通过我们对本地及周边市场的商业环境综合分析，结合项目自身素质，我们将其首期商业项目的功能定位为：集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、聚友、观光和电子商务应用园八大功能于一体，项目将涵盖商务办公区、家居家饰区、建材装饰区、五金机电交化区、针织服装区、鞋帽区、日用品区、农副产品区、箱包区、小商品区等十大主题，届时项目将成为豫中南地区最大的现代化商贸集散中心。 1. 定位原则 ·本报告是在前期市场综合调研及项目开发经营环境进行详细分析的基础上，并结合项目所处的区位环境及该地块的市场价值进行的合理评估定位； ·本报告是在项目的可行性研究报告的基础上对项目的系统定位提出相应的建议。 ·本报告是我公司在进行综合市场研判分析后确定的整体定位操作思路，旨在通过双方沟通交流中完善优化。 1.1 定位的基准原则 市场的不断细分决定了项目有多样或多元性的定位发展可能，在定位过程中我们将把握如下原则进行分析、创作，以寻求适合本项目的最佳定位走向： 把握区域特征：定位的基础建立在市场调查分析的结论之上； 强调市场引导：在市场调查的基础上塑造新概念对市场的引导； 强调扬长避短：根据本项目的优劣因素提出适用的解决方案； 提倡可盈利性：以项目盈利在最短时间内得以最大体现为出发点； 带动品牌衍生：通过产品的实现提升开发商及项目本身的品牌效应； 体现可操作性：定位内容须通过可操作的手法最终展现予目标客户； 坚持以客为本：在保障开发商利益的基础上体现客户利益最大化； 确保持续经营：选择合适定位和运营措施确保项目的可持续经营。 1.2 定位的逻辑结构 由于定位分析强调专业、严谨的推论过程，从而得出更为准确的定位结果。如下为本项目定位的逻辑结构图示，旨在能更清晰地了解各章节内容之间的逻辑关系： 图文解析： 为了从市场供给、消费者需求以及项目自