道非道江苏盐城中南世纪城Ⅱ期营销策略案.ppt

中南世纪城Ⅱ期营销策略案 一、二月份市场形势：商品住宅价格北京、深圳波动较大，上海、广州较为平稳，主要城市成交量回升乏力。 总理表示有信心使房价保持合理水平，未来1-2年房地产调控高压态势将继续 项目北侧紧邻主干道世纪大道，且周边不乏成熟、高档小区；再偏西北一点，是经营成熟的丰盛装饰城。东北角为现代居住小区，整体氛围较好； 项目西侧和东侧均为成熟商圈及配套环绕本案——金太阳装饰城、红星美凯龙、高力家具港、五星级驿都大酒店、盐城市政府等； 项目南侧为开元路。盐都区政府、管委会、法院、市三院南区分院、衡泰.冠城、毕华丽庄园、世纪公园、市一中、大学城等； 发展目标——项目Ⅱ期 发展目标——城市制“控”权 市场有限片区内大同质化竞争激烈产品价值最大化 · · · · · · 如何破局？ 整体形象高定位  完善、塑造新价值 价值点塑造 产品价值点发掘以及塑造： 交通动线引动人流动线 售楼处、样板间示意图 高端国际双语幼儿园 生活型便利超市 说的好， 不如卖的好！ 项目面临怎样的市场环境？ 设计什么样的产品？ 实行怎样的产品推售策略？ 如何选择适当的推售时间？ 如何积累与引导合适的客户？ 实行怎样的价格策略？ 实行怎样的促销策略？ 客户是否会接受？ …… 建议成立或聘请招商公司统一招商招资。先通过颁布优惠政策统一招商，在有效吸引商家入驻后培养项目人气，同时开始寻找投资客，最终待项目形成良好的商业氛围后开始大量出售商铺获取经济利益。 本项目营销的重点应放在商业部分上；“商业为主，住宅为辅”是项目在处理商业与住宅营销问题的基本原则。 以“商业营销为主线，以住宅穿针引线”适时活跃市场，触动客户神经是项目在推售商业与住宅时的根本策略。 本项目整体商业体量较大，且商业是项目重点与难点，二期商业招商，写字楼是品牌企业入驻招商，配套商业的主力店招商，将成为项目关键所在。 成功的招商直接关系项目整体收益实现； 成功的招商能有力地保障与促进商业的销售； 成功的招商能有力的推动住宅的销售； 招商是必要的，也是实现收益最大化所必需的。 把握的原则： 招商先行， 样板企业或主力店签定意向入驻协议后，强势宣传促进住宅销售 品牌营销——楼盘二期整体品质造就企业品牌； 人脉营销——前期口碑宣传促成楼盘销售； 情景营销——强化视觉效果，全力打造样板区； 媒介组合——全方位利用媒体优势，实现宣传效果最大化； SP活动——采取系列推广活动，直接有效地宣传项目优势。 …… 营销推广——战术 营销推广——媒体渠道 户外媒体——大牌、公交站台、道旗、展板、工地围墙等； 报纸媒体——盐城、扬子晚报； 电台媒体——盐城广播电台 DM直投——有针对性宣传海报派发； 楼体巨幅——利用自身高层优势，进行楼体布慢悬挂； 短信群发——客户数据库短信群发，精准的圈定高端客群； 网络广告——网络广告具有传播范围广、交互型强、灵活性强、 成本低等特点； …… ① SP活动：客户联谊 ② 报纸：销售跟踪报道 及时调整销售策略，达到预期销售目标 主要方式： SP活动 报纸广告 跟进期 ① 户外广告：项目卖点简介，相关优惠信息 ② SP活动：客户联谊 辅助方式： SP活动 户外广告 ① 报纸：开盘推广广告 ② 杂志：开盘推广广告 ③ 电视新闻：开盘新闻报道 ④ 开盘活动：开盘典礼 ⑤ 短信群发：开盘信息告知 ① 促使意向性较强的客户下定成交 ② 制造项目热销氛围，吸引更多客户 ③ 进一步扩大楼盘的影响力 主要方式： 媒体广告 开盘活动 强销期 ① SP活动：房展会、产品推介会、酒会、财富精英沙龙、品质鉴赏日等 辅助方式： SP活动 ① 户外广告：形象广告、突出项目营销理念 ② 报纸：图文报道与软性文章相结合，突出本案在区域内的核心竞争优势，开盘信息告知 ③ 海报：核心卖点挖掘，开盘信息告知 ④ 电台：报道项目规划设计、项目竞争优势，开盘信息告知 ⑤ 现场售楼处包装、投入使用 ⑥ 盐城GO房网 ⑦ 楼体巨幅广告 ① 在项目所处区域内形成“初始认知” ② 向受众开展项目核心竞争优势和产品概念诉求 ③ 项目品质达到一定的认知度 ④ 在受众群体中形成项目即将面市的信息并形成部分目标客户 主要方式： 媒体广告 户外广告 蓄水期 ① 户外广告：项目形象展示 ② 报纸：系列软文，地块及产品价值炒作 ③ 工地现场形象营造：工地围板、道旗、大牌等 ④ 盐城GO房网:新闻及硬广进行宣传 ① 项目形象展示 ② 在受众中扩大本案的知名度，使之获悉本案的存在 主要方式： 形象广告 亮相期 广告组合策略 广告效果 方式选择 销售阶段 各阶段媒介运用 销售策略 “一成