金地MIMA项目营销策划案.ppt

政策分析 一、多渠道增加住房供给，进一步调整住房供应结构，保证全市房地产市场供求总量与结构基本平衡。 二、加强闲置土地管理，制止囤积土地行为。 三、加强经济适用房和公共租赁房建设，完善住房保障体系。 四、加强房地产市场监测和预警，完善信息披露制度。 五、深化房地产销售制度改革，逐步提高商品房预售门槛。 六、加大查处违法建筑和违法用地的力度，严厉打击各类违法建设和违法占地行为。 七、完善房地产宏观调控手段，推进房地产税制改革，加强房地产金融调控。 八、完善房地产市场监管手段，进一步规范市场秩序。 归纳为四个方面的内容： 一、增加供应（第1、2、3、6条） 二、抑制需求（第5、7条） 三、调整供应结构，引导需求（第1条） 四、加强市场管理（第４条、８条） 增加供应 1、增加土地供应 （1） 政府出让住宅用地新增 ——2005年深圳商品房开发用地供应则控制在0.8平方公里，今年计划新增供应商品住宅用地104.1万平方米中，宝安58.8万平方米，龙岗45.3万平方米。今年新增房地产土地供应量比去年计划供应量净增了24万平方米，仍集中在特区外。 （2）政府储备用地新增 ---- 打击各种违法用地、违法建筑 ---- 关外两区956平方公里的一次性转地后的国有化 （3）鼓励企业自有用地入市 ---- 放宽土地出让条件 2、增加商品房供应 提高容积率 --- 目前约2.5，拟提高至3-5 盘活烂尾楼 --- 放宽条件，如免地价等 城中村改造 --- 5年内可释放约1000万平方米 3、增加保障性住房供应 经济适用房 --- 主要针对深圳户籍人口 廉租房 --- 针对非户籍人口，已批地40万 平米，最快可明年底入市，约1万套，位于深云路、深康路、及西丽片区 1、加税 ◆物业税试点 —— 短期2年内无法实行 ◆契税征收方式调整 —— 拟按购买次数征收，第一次1.5% ◆提高个人所得税 —— 拟由目前的20%提高到30% ◆土地增值税 ---- 拟政府制定各片区基准价，按此计征 2、收缩信贷 ◆ 收紧个人住房抵押贷款业务 —— 首次购买：144平米下的首付提高到三成，豪宅首付提高到五成，二次购买，普通住宅提高至5成，豪宅全额 ◆ 收紧开发商开发贷款 —— 取消预售试点及提高自有资金比例 收缩信贷的措施对楼市影响较大，但受银行自身利益的影响，真正全面实施的可能性不大，估计可能以普遍提高首付１－２成的形式出台，考虑银行可能用其他的融资工具作类似“二按”，预计影响仍然有限，不足以对楼市造成严重打击，但可有效减缓房价升幅； ◆明码标价 —— 南山试点，全市推广 ◆违规销售 —— 打击内部认购 ◆非法炒卖 —— 二手未拿证不得代理 ◆哄抬房价 —— 提价需申报、备案 ◆恶意欺诈 —— 不得内部优先认购 央行上调贷款基准利率0.27个百分点 人民币贷款利率调整表 个人住房贷款： 首付2成，总房价100万，贷款额为80万，按揭15年。按揭利率以优惠利率即基准利率的0.9倍计算，即此次调息之前，按揭利率为5.51%，调息之后，按揭利率为5.75%。以“等额本金还款法”计算： 可见，此次基准利率上调0.27个百分点，则案例中每月还款额增加102.37元，15年总计增加18426.08元，总的来说，对个人购房的影响并不大。 开发商贷款： 一个投资额5亿的项目，(不考虑自有资金的因素，因自有资金也有其财务成本)土地投入成本2.6亿，开发投入成本2.4亿。建设期为2年，开发资金假设在整个开发期内均匀投入，则计息周期为建设期的1/2，计息基数为项目的总开发成本，按单利计；土地成本按2年期全期计息。利率按1——3年的贷款利率计算，加息前为5.76%，加息后为6.03%。 加息前的投资利息：2.6*5.76%*2+2.4*5.76%*2*1/2=0.43776亿 加息后的投资利息：2.6*6.03%*2+2.4*6.03%*2*1/2=0.45828亿 加息后增加的投资利息：0.0205亿 定价原则 定价方法 比较法定价 评分系统权威性设计 运用市场比较法试算得出的本项目均价 金九银十 冬春难推秋夏易销 口岸通道户外广告建议 口岸通道户外广告建议 阶段推广费用计划 销售材料费用明细（含电视制作） 销售总额（估算）： 2950.8*28 ×13000元/M2≈10亿元 推广费用占总销售额的比例： 1500万元/10亿元=1.5% 推售控制法要点： ? 位置价差控制 即单边中间