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发展公共租赁住房思考 　　摘 要：基本住房需求是人们生存和发展的前提，保障社会成员的基本住房需求是政府的责任。公共租赁住房制度是住房保障体系的重要组成部分。文章首先从政府责任、中国国情和经济社会发展阶段和完善住房保障体系的需要方面分析了当前中国大力建设公共租赁住房的必要性，然后从政府动力不足、建设资金缺乏、管理体制运行机制不健全等方面分析了公共租赁住房存在的问题及原因，最后提出了发展公共租赁住房的对策建议。 　　关键词：公共租赁住房 基本住房需求 住房保障 　　 　　中国住房和城乡建设部等七部门于2010年6月联合制定了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，提出加快发展公共租赁住房，解决中国城市中等偏低收入家庭、新就业职工以及城市外来务工人员的住房困难。 　　 　　一、公共租赁住房建设的必要性分析 　　 　　第一，保障居民基本住房需求是现代政府的责任。住房权是人类的基本生存权利之一。人们的基本住房权则是生产和发展的基础，保障居民的基本住房权就是保障人权。因而基本住房属于准公共物品，需要政府干预保障中低收入群体的基本住房需求。相对于对住房的巨大需求而言，区域内的住房供给有限，很容易导致供不应求的局面，而住房市场竞争性不充分很容易导致开发商具有较强的垄断竞争性，易于达成合谋，因而住房消费市场存在垄断的市场失灵问题。同时市场化改革使得家庭收入出现差距，居民购房能力出现差距，表现在住房消费领域就是不同收入全体的房价收入比的差距，即住房消费领域还存在分配不公的问题。 　　第二，发展公共租赁住房是中国国情和经济社会发展阶段决定的。改革开放30年来中国的综合国力有了很大提升，但是中国仍处于社会主义初级阶段；中国是一个有13亿人口的大国，人均耕地面积仅为1.4亩，土地资源有限。社会能提供的资源也很有限。因此中国的住房保障政策必须建立在实事求是原则之上，不能脱离经济社会发展阶段和中国的具体国情。在保障“购买”和保障“租赁”这个住房保障最关键的问题上，住房保障应该更多地强调保障国民的基本住房需求，保障国民有房住，???保障“租赁”放在首位。在现阶段，人人买房不仅不现实，也不可能，超越了经济社会发展规律和社会承受能力。因此，中国应该积极发展公共租赁住房，将中低收入阶层纳入公共租赁住房保障范围。 　　第三，完善中国住房保障体系需要。2003年8月国务院颁布了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”。与国发[1998]23号文相比较发现国发[2003]18号将住房供应体系由经济适用住房为主转变为普通商品住房为主。住房保障范围缩小到低收入群体，住房供应体系由经济适用房为主转变为普通商品房为主。一方面，住房市场化、社会化改革以来房价快速上涨，城市居民房价收入比不断攀升，尤其是2003年以来房价上涨更是进入了快车道，城市中低收入群体住房消费能力不断下降。另一方面，廉租房、经济适用房供给量远远不能满足城市中低收入群体的需求，同时由于制度不完善使得分配中还存在巨大的不公平问题。随着收入分配差距的扩大和城市化进程的加快，城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和外来务工人员的住房需求和供给的矛盾更加突出。解决他们的住房问题成为解决中国住房问题的关键，成为完善中国住房保障体系的核心，公共租赁住房应运而生。 　　 　　二、公共租赁住房存在的问题及原因分析 　　 　　第一，地方政府动力不足。现在的财政管理体制下，中央地方的财权和事权配置存在不协调的问题。反映在住房保障领域，体现为中央和地方政府在住房保障责任上的财权和事权并不匹配的问题。地方财政收入不足以支付地方财政支出，地方政府将主要精力倾注在能够给地方财政带来收益的房地产业的发展领域，地方政府过度依赖土地财政。房地产业与城镇住房保障制度存在着天然的对立关系，保障性住房的建设必然会减少房地产业商品住房的消费群体，改变住房市场的供求关系，降低房地产已有的利润。2009年，全国土地出让金高达1.6万亿元，占当年地方财政收入的48.8%。如果计入土地出让金收入，2009年中国全口径政府收入实际已突破10万亿元，约占GDP的32%。2008年12月20日发布的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展若干意见》要求各地从实际情况出发，增加经济适用房供给，具体建设规模为2009年至2011年全国每年新增130万套经济适用房。但是，2009年上半年，全国各地新开工经济适用房3388万平方米、48万套，只占全年指标的37%。截至2009年8月，全年已经开工建设的经济适用房约为60万套。住建部预计2009年经济适用房开工量只能维持在100万套左右。两相对比不难发现，地方政府实际执行的情况跟中央的规划相比仍有不小幅度的缩水。保障性住房