曼哈顿服务业发展历程.docVIP

曼哈顿服务业发展历程 曼哈顿最早的发展得益于其天然的地理位置。曼哈顿岛处于哈德逊河与东河之间，两侧为开阔的水面，因此为装船和卸货提供了便利条件。因此，早期仓储业、批发业自然而然地聚集在了这小小的三角地带，同时，为航运人员服务的金融保险业也在此发展起来，到1776年美国革命前，这里已经发展成了纽约的市中心。 约在1880年，许多金融业的托拉斯开始在曼哈顿设立办事处。值得注意的是，这些办事处并未选在市中心的金融区或其背面人口稠密的高楼区，而是选在中曼哈顿地区的豪华居住区内。随后，许多其他非盈利的办公机构，如工会、研究院、专业团体、政府机构等均集中于此。在其周围许多相关的专职事务所，如房地产、广告业、税务部门等也迅速聚集，原先设在市中心的保险业及银行业也被中城良好的环境吸引过来，与此同时，商店等商业机构也壮大起来。 20世纪60年代初，曼哈顿西部区新建了许多建筑，如林肯表演艺术中心等，使曼哈顿开始向北扩展；70年代，由于纽约市城市规划委员会号召对中城西部进行改建，因此，区域中心出现向西扩展的趋势。在西部新建了许多办公大楼、住宅楼、展览中心等，并且修建了穿过曼哈顿中心区的地铁。 随后，纽约市政府又颁布了“曼哈顿南部开发规划”，在曼哈顿岛南端建成了环形高速公路、世界贸易中心（现已被摧毁）、1.5万套公寓以及1.5万平方英尺的办公楼。在这些扩展的地区中，为了为拥挤的中心区域分担压力，市政府的规划机构很重视交通运输网络的建设，例如把新建的办公机构集中在地铁的上面与其他铁路的连接处，同时把人行道和商店设置在地下并与地铁出入口直接相连。 20世纪70年代中期，随着Battery花园城的建设，目前曼哈顿的中心区迅速形成，即从南部的battery city park到第59号大街，面积约为全岛的2/3。这一时期，曼哈顿CBD内一流区位的办公楼的年均租金达到500-600美元/平方米。1969-1983年，曼哈顿区地产价值增长了58%。 曼哈顿发展计划包括广泛的内容：刺激在西岸地区的投资；将相互毗邻地区的开发联接起来；改善政策包括放宽区划和提供税收优惠。具体由四个主要开发项目组成一个整体以实现这个???略：巴特利花园城(Battery City Park)；中城区划(Midtown Zoning)的实施；时代广场的更新(Time Square)；沿曼哈顿西岸高速路的修建。 1982年的中城区规划案，从理论上讲是要达到保持平衡、保护特殊地段及促进经济增长三个目标。但是实际上，在中曼哈顿地区没有剩下多少空间可用于促进“平衡”，更没有多少地段要去保护，因此中城区划案调整的真正目的是促进向西岸发展。城市规划委员会(City Planning Commission)在阐述其规划目标时这样写到：“宏观战略目标是实行中曼哈顿的扩展，从声望卓越、高强度开发、高价值的东部办公核心区向西部和南部转移。在那里空间面积将增加，具有开发地和开发机会，交通条件将会改善，并且有大宗货运条件。” 中城区划的目标还是为中心地区时代广场更新提供更多的空间和面积，这是纽约中心区进行调整的最好机会。早在80年代初就制订了时代广场更新开发规划，其包括两幢办公塔楼、一个零售商场、一座旅馆和一座剧场，投资16亿美元，这一地区的复兴将有助于纽约在世界范围保持最大商务中心的地位。 曼哈顿西岸高速路规划将三个开发项目衔接起来，规划者对这条州际高速路的修建寄予很大希望。由于规模太大，将成为有史以来最昂贵的高速公路。因为投资问题截止80年代末，规划还在调整。 历时近30年的巴特利花园城建设规划—— Battery花园城地处下曼哈顿地区的西南河岸，是填土形成的用地，紧邻原来的世界贸易中心。其开发是作为下曼哈顿金融区的一部分，目标是完善下曼哈顿区的金融服务设施，而不是作为一个独立的新区开发。从建设启动开始，Battery花园城吸引了大量的私人投资，发展相当顺利。Battery花园城全区37万平方米，核心项目是世界金融中心，位于全区的中部，总建筑面积65.1万平方米。从1980年开始，世界金融中心虽然以商务办公为主要职能，但是与传统的下曼哈顿区相比，开发构成上综合性更强，充分利用了水岸，强调生活化、生态化，努力营造高品质环境、高品质文化氛围。金融中心内设酒店、博物馆、著名的室内广场等。Battery花园城用了30%的土地用于建设公园和公共娱乐设施，包括1.4万平方米的室外公共活动广场以及2公里的滨河步行绿化带，1989年还建成了一个可停靠26条游船的旅游观光码头。 曼哈顿发展模式1：以金融商务服务业为主导产业的集群发展模式 纽约市服务业的快速发展，有效地提高了服务产品的供给能力，也刺激了面向全球的市场需求，从而诱导了曼哈顿金融商务服务业集群的形成。20世纪90年代开始，纽约金融、保险、房地产业所占GDP