君隽咨询-思维-02-一、二级联动开发解决方案（以财务现金流为核心）-20130131.ppt

* 项目区位与规划指标 1 取地背景与企业分析 6 项目核心问题与解析 3 问题解决思路与创新 增值服务与效果反馈 4 5 一级开发项目服务总结 2 项目服务总结 * 征地范围具体事宜 地块零碎计算问题 出让地价与房价问题 充分乐观与悲观问题 问题 收获 感触 国企领导沟通技巧 清楚开发重点环节 投资与开发完美结合 PPT写作能力 一级开发是综合题目 注意细节，征服客户 引导客户比听话重要 保持良好沟通不返工 现金流和盈利能力永远是区域运营的主弦律，做方案之前先算帐 * 一级开发总成本 区域市政配套：5.3亿 征地补偿成本：10.5亿 管理财务费用：3.5亿 一级总成本：19.3亿元 出让土地成本 单价＝193亿元/2500亩 ＝77万/亩 全一级开发 全二级开发 二级开发总成本 一级开发总成本：19.3亿 二级开发成本：2000元/平米 二级开发总成本：25亿元 酒店温泉谷不计入二级开发成本 物业开发成本价 单价＝44亿/126万平米 ＝3500元/平方米 纵横向对比结论 土地成本高于阳宗海、抚仙湖、野鸭湖等旅游板块价格50％，比曲靖市中心土地价格高出40％ 二级开发成本价3500元/平米（不含酒店温泉谷5亿元的投入），利润总量和利润率很小 项目盈利性差 算不过帐的项目必须做，怎么提升项目的盈利能力？ * 减少投入 ? 提高地价 ╳ 增加房价 ╳ 增加用地 ? * 基建配套设施 高尔夫用地 其他建设用地 曲陆高速 收费站 326国道 建设项目 占地面积 建设规模 建设成本 带动规模 建设建议 温泉谷、酒店 150亩 14.7万方 5亿元 800亩 树立区域形象，必须前期建设 水上中心湿地公园 270亩/35亩 2.4万方 0.5亿元 1000亩 湖滨板块标杆性项目，必须建设 高尔夫球场 约700亩 47万方 0.8亿元 1200亩 板块形象工程，面积偏小，需扩大用地面积 体育馆 64亩 1.7万方 0.4亿元 约300亩 与高尔夫功能重复，改为高尔夫用地，节约5千万 博物馆 112亩 8.9万方 1.8亿元 500亩 博物馆建面0.8万方，8万方变为商业，节约1亿元 建设成本 带动规模 用地面积 价值拉升 区域形象 酒店温泉谷 湿地公园 高尔夫 博物馆 计算公建配套投入产出比，保留典型项目，体育馆改为建设用地，博物馆控制在8000平米，节约1.5亿 规划重估 * 减少1.5亿元的投入无疑是杯水车薪，增加用地才是区域开发盈利的核心关键点 曲陆高速 收费站 326国道 可自主出让、开发用地：3100亩 原开发地块 规模：2500亩 新增开发地块 规模：600亩 原有用地 新增用地 1 2 3 4 新增地块（1） 规模：250亩 选择原因：地势 高，有湖景片区全景景观优势 新增地块（2） 规模：100亩 选择原因：地势较高，景观好 新增地块（3） 规模：100亩 选择原因：地势较高，有对面湿地公园景观 新增地块（4） 规模：150亩 选择原因：地势低，受村居景观影响小 250亩 100亩 100亩 150亩 增加用地 综合考量建设成本、市场实现、盈利目标、现金流、公司战略后，确定项目盈利模式 * 物业二级开发 土地一级开发 区域开发“利润天平” 盈利模式很清楚，盈利能力强，但5亿自有资金相对于26亿元投入微乎其微，怎么解决资金缺口问题？ * 钱 自有资金5亿元 贷款额度有限 不愿意增加负债 一级开发19亿元 征地费水涨船高 基建市政配套费用高 钱 旅投非上市公司 创新融资手段难 其他项目需要钱 资金运用矛盾 征地费用按每年10％以上的速度增加，区域形象出来后征地费更高 市政基建缓建将影响到整个区域开发进程 融资手段矛盾 旅投本身仅仅是一个投融资平台 控制投资风险，其余项目也需要资金 投入资金同样需要高额资金成本 创新的融资手段难以用上 一级开发19亿元 征地费水涨船高 基建市政配套费用高 要保证区域开发进程、控制征地成本，可以采用六大招解决资金难题。 * 采用股权置换的模式整合开发区域内的曲靖市国有企业等资产，节约投资约2亿元 * 解决资金 第一招 曲靖市工人疗养院 曲靖市干部疗养院 曲靖市地方铁路局 曲陆高速公路公司 滇东温泉度假村 云南省旅游投资公司 … 麒麟温泉开发有限公司 参股35％ 控股65％ 思考：这样会有什么后遗症？ 快速翻修被整合资源，并营业，评估公司高估盈利能力和资产价格，用于抵押贷款获取资金不低于1.5亿 贷款几问 什么东西可贷款？ 银行怎么评估贷款？ 什么情况下可贷款？ 贷款额度多少？ 贷款期限多久？ …… * 解决资金 第二招 工疗院 干疗院 曲陆公司土地 铁路公司用地 滇东度假村 …… 资产包 …… 银行贷款1.5亿元 细分征地拆迁费用，按类别分为可控和非