唐山市唐海县项目初步理解思路.pptx

唐山建筑天下，居住之美——唐海县项目初步理解思路唐海项目理解宏观调控政策房产市场分析市场走势预判唐山市场现状别墅市场简述 本章小结项目理解| 宏观调控政策调控政策频繁出台，未来政策以偏紧为主；银根收缩，购房成本逐步增加日期政策主要内容1月26日新国八条 强化差别化住房信贷政策，“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%， 贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。 个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税； 对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。 土地使用权规定“保障性住房等用地不低于住房用地供应总量的70%；今年的商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量；竞地单位和个人须说明资金来源并提供相应证明；对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。1月29日青岛出台限购令细则新规要求，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬前出台住房限购实施细则，青岛作为第一个城市出台限购令细则后，限购名单中的各大城市陆续出台细则。2月8日 加息2月8日晚间，央行宣布从2月9日起上调金融机构人民币存款基准利率，一年期存款基准利率上调25个基点，其他各档次存款基准利率相应调整。2月9日上调住房公积金贷款利率2011年2月9日起，上调个人住房公积金存款利率，五年期以上调至4.50%。4月21日第四次上调存款准备金率中国人民银行17日宣布,从21日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行年内第四次上调存款准备金率,保持了一月一调的频率。去年以来,央行上调存款准备金率已达到10次。此次上调之后,大型金融机构存款准备金率将达到20.5%,创历史新高项目理解| 宏观调控政策政府态度坚定，慎防近期新政出台；房地产市场面临重新调整，房价或现拐点项目理解| 房产市场现状在限购令等政策的调控下，3月份70个大中城市中较多城市住宅销售价格涨幅放缓3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况比较方式上涨持平下跌环比环比涨幅比2月份缩小的城市有29个持平的有8个城市下降的有12个城市同比同比涨幅在5%以内的有26个/下降的城市有2个；涨幅回落的有46个城市资料来源：国家统计局项目理解| 市场走势预判国八条政策后市趋势预判——通过对2010年两次新政对市场的影响分析可以预判：长期市场中期市场在新政经过几个月前期观望期后，在政策引导市场的情况下，政策调控将成为常态，在一段时间内，房价将呈现平稳态势。短期市场在新政经过几个月前期观望期后，预计年中左右新政影响开始减弱，成交量会有一定缓慢回升，大量首置、首改型需求会较为集中释放。本轮新政调控的前一阶段内成交量将会较低，开发商以及客户会保持谨慎入市，市场观望气氛会较浓重。项目理解| 市场走势预判客户层面开发层面货币收紧对房地产的影响会增加市场观望情绪，导致成交量下滑投资成本增加房价预期增高拿地意愿下降政府供地指标不变土地价格下滑低价土地成交低价项目入市项目间竞争加剧销售压力增大价格下降有较大空间开发投资成本增加，导致销售压力增大3124项目理解| 市场走势预判调控总体影响小于一、二线城市，但短期 内形成观望，项目间竞争加剧。 持续关注市场，慎防新一轮房地产调控政策的出台总体上说二三线城市投资客比重低，受国八条冲击较小短期内会形成一定的观望情绪，成交量下滑，竞争加剧在城市快速发展的前提下，房地产市场的长期向好项目理解| 唐山市场现状区域概况中国继珠三角、长三角之后，以“京津唐”为核心的环渤海区域逐渐成为中国经济“第三增长极”，而且唐山是河北省的一个重要沿海港口城市，省内第一大城市，是中国北方主要的对外门户，也是东北亚重要的国际航运中心、国际物流中心、国际贸易中心。未来将成为环渤海经济区联系东北亚蒙古、俄罗斯、朝鲜、韩国、日本等国的重要地区 北京唐山天津项目理解| 唐山市场现状区划与人口唐山市下辖6个市辖区，2个县级市，6个县及6个工业开发区，人口总数733万行政区划唐山行政划分为路南区、路北区、古冶区、开平区、丰南区、丰润区6个市辖区；迁安市、遵化市2个县级市；滦县、滦南、乐亭等6个县；唐山国家级高新技术开发区、海港经济开发区、曹妃甸工业区等6个开发区。人口结构截止2010年底全市户籍总人口733.90万人，其中市区307万人。男性人口372.34万人，女性人口361.56万人，男女性别比为103:100。唐山有满、回、蒙古等47个少数民族成分，有3个民族乡、2个少数民族占主体的镇、175个民族村，少数民族人口占全市总人口的3.62%。资料来源：唐山市人民政府网项目理解| 唐山市场现状区域交通唐山区域交通优越，海、陆、空三方交通条件齐备，出行、运输、物流极为便利高速公路：高