房地产场与房地产供求理论.ppt

5．房地产市场供求机制 (1)单一的市场均衡 其假定条件是： 土地现存量等于新建设的土地数量； 土地质量是无差异的； 当市场出现均衡时，房地产供给量和需求量是相等的。 单一的市场均衡图 （2）房地产闲置与过度需求模式 房地产市场部分产品闲置和过度需求总是同时并存的，这是房地产市场与一般商品市场的一个主要区别。 分析房地产市场的非均衡特点 ： 房地产市场的非均衡模型图 房地产市场供给量闲置与过度需求及市场非均衡状态现象的原因是： ①房地产供给时滞性，需求敏感性； ②房地产不可移动性，造成生产和需求的盲目性； ③房地产存量与新增量的差异以及不可预期性； ④房地产出售所得的净价格与购买者所支付 的净价格不相等。 * * 第二章 房地产市场和房地产供求理论 第一节 房地产市场 一、房地产市场的概念 1. 房地产市场的涵义 市场是社会分工和商品交换的产物，是维系商品经济的纽带。 狭义的房地产市场是指房地产交易的专门场所，如房地产交易所； 广义的房地产市场则是指房地产是房地产交易的总和或房地产商品流通中所有交换关系的总和。 2.中国房地产市场体系 房地产市场体系可以从不同的角度进行划分： （1）按市场运行层次划分：层次结构 一级市场： 具有国家垄断经营的性质，该产品呈纵向流通。 二级市场： 具有经营性质，房地产呈横向流通。 三级市场： 具有消费和经营性质，房地产呈横向流通。 政府 开发商 消费者 消费者 一级市场 二级市场 三级市场 土地出让 出租 出让 出租 出让 房地产市场的层次结构 （2）按市场交易客体划分 可以分为土地市场、房产市场、房地产金融市场和房地产中介服务市场等。 房地产中介服务市场又包括房地产评估、房地产经纪、房地产咨询、房地产信息服务市场等。 （3）按物业类型划分 可以分为住宅市场、商业物业市场、写字楼市场、工业物业市场、特殊物业市场等。 每一类又可以进一步细分，如住宅市场可细分为普通住宅市场、公寓市场、别墅市场，写字楼市场可细分为甲级写字楼市场、乙级写字楼市场等。 （4）按覆盖(影响)范围划分。 分为国际性、全国性、地方性房地产市场。不同类型房地产的覆盖(影响)空间范围是有差别的。一般来讲，房地产的档次越高，市场空间范围就越大。 （5）按供货方式划分。 分为现房市场、期房(楼花)市场； (6)按照权益让渡方式划分为买卖、租赁、抵押、典当、置换、联营、入股等房地产市场； （8）按照法律原则划分为合法房地产交易市场、非法房地产交易市场(隐形市场)； （8）按照供求状况划分为买方市场、卖方市场等。 3．房地产市场的特点和功能 与一般商品市场相比较，房地产市场具有以下特点： （1）区域性 房地产市场的区域性主要是由房地产的位置固定性和性能差异性所决定的。 房地产市场具有强烈的区域性特点，不同区域的房地产市场之间相互影响也较小。 （2）竞争的不充分性 房地产市场参与者较少，房地产交易价格及交易信息多为非公开的。 房地产市场属于区域性市场，同一用途不同区域的房地产具有较小的替代性。 房地产投资决策受价格以外的因素影响也较大，交易效率较低。 （3）供给调节的滞后性 土地的自然供给无弹性，土地的经济供给弹性较小； 土地的用途一旦确定就难以改变。 当市场出现供不应求时，供给的增加往往需要相当长 的时间；而由于房地产使用的耐久性，又决定在市场 供过于求时，多余的供给也需要较长的时间才能被市 场消化。 相对于需求的变动，房地产供给的变动存在着滞后 性，房地产市场的均衡有着不同于—般商品市场的特 殊形式。 （4）交易的复杂性 房地产交易形式多样； 房地产交易持续时间较长； 房地产市场的交易复杂，交易费用高。 （5）与金融的关联度高 房地产的投资者、开发者、房地产的消费者，对于信贷的依赖性都很强。金融政策、市场利率的变动，也会对房地产交易的数量、价格等产生很大影响。 （6）政府干预性强 各国政府都对土地的权利、利用、交易等都有严格的限制。 房地产市场的不完全性，竞争性较弱而垄断性较强，并且涉及 社会福利和社会保障等，也成为政府倾向于对房地产市场多加 干预的理由。 政府一般通过金融政策、财政政策、土地利用计划、城市规划 以及环境保护等手段，来鼓励或限制房地产开发，对房地产市 场进行干预和调节。 二、政府对房地产市场的干预 1．政府制定干预房地产市场政策的原则 政府政策应具有的共同特征是：公平、效率、连续、系统、协调、前瞻性和引导性。 （1）目标