房地产税收改革对房地产业影响的效应研究常莉.docx

1导论1. 1问题的提出 2005年10月，党的十六届五中全会在《中共中央关于制定国民经济和社会发展十一五规划建议》中指出:“调整和完善资源税，实施燃油税，稳定推行物业税。”这是继2003年中央文件中提到“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”后再次明确提出征收物业税的问题，这使得物业税成为广大民众关心的问题，也引起了相关政府部门和学术界的广泛争论。 开征物业税的背景是对现行房地产税收体制进行改革，物业税是改革后的房地产税收体系中对房地产保有行为所征税的名称。在国外物业税也被称为“房地产税”或“不动产税”或“地税”等，不管称什么，其实质是一种财产税。之所以要研究房地产税制改革问题，基本的原因在于: 第一，在我国目前的税收体系中，虽然设有对财产课税的税种，但都不是真正意义上的财产税，根据税制完善理论，完善的现代税收制度应当包括所得课税、商品课税和财产课税这三大体系，根据国外的一般情况，财产税作为财政分权体系下地方财政的主体税种，其主要的构成部分即是房地产税或称不动产税。鉴于此，在我国也有必要借房地产税制改革的契机构建财产课税体系，完善税制和财政体系。 第二，我国现行的财税体系是以流转税和所得税为主体的，随着社会经济发展、住房制度和产权制度的改革，我国人民的财源结构已经发生了重大变化，个人占有的社会财富越来越多地以不动产的形式积累下来，这种情况下，仅靠消费环节和收入环节的税收来调节显得力量单薄，财产税的空位不符合我国市场经济发展的现状，有必要弥补这项缺失。 第三，目前我国已经出现了较为严重的贫富差距现象，世界银行有关报告指出，世界上多数国家城乡收入差距的比率为1.5，超过2的极为罕见。但我国，即使按官方估计，1995年这一比率已达2.5，如果加上城市居民所享有的实物性福利，城市居民的实际收入会增加72%。即使考虑到农民进城打工从而缩小城乡收入差距这一因素，1995年城乡实际收入差距比率也在4左右。根据官方公布的资料，我国城乡收入差距的比率到2003年已经达到3.2。根据民间的各种不同估计，目前我国城乡收入的差距为4-6.①有学者深刻指出，本应具有调节贫富差距功能的税收在现实的贫富差距面前之所以屡屡失败，其中的一个重要原因就在于现行税制体系中始终未能填补上财产税的空位。②房地产业的发展在我国实行土地产权制度改革和住宅自有化改革之后可谓异军突起，中国社会科学院城市发展与环境研究中心和社科文献出版社2004年发表的《中国房地产发展报告》中指出，至2003年中国房地产投资超过1万亿元，占固定资产投资的18.3%，直接拉动GDP增长1.3个百分点。专家预测，到2020年，中国城市化水平将提高到55%，城镇人口将达到7亿以上，按人均需住房20平方米计算，仅城镇新增人口每年就需增2亿平方米以上，房地产业在国民经济和社会发展中的重要地位将逐渐突出。① 房地产业发展迅速的原因主要有两个:一是近年城市化的迅速推进使得住房需求全线释放;二是地方政府的形象工程、政绩工程的需要。房地产业的发展不仅仅提高了居民的居住水平，更成为拉动国民经济增长最重要的引擎之一。但在房地产业为提高居民居住质量、加快城市化发展、促进GDP增长等领域做出巨大贡献的同时，其两面性也逐渐表露无遗。近年来不断上涨的房价已远远超出了收入的增长速度，也超出了大多数工薪阶层的心理预期和承受能力，以致在民众心中房地产业已经成为暴利行业的代名词。 高房价造成中低收入者购房压力过重，但另一方面商品房的空置率也在节节攀升，结构性矛盾造成市场有效需求不足、资源配置效率低下。而随着提高住房贷款利率等一系列货币政策的显著失灵，似乎税收手段已经成为可以依赖的唯一良策。世界许多国家都尝试通过改革不动产税调节房价、稳定经济。由于全世界城市中心区的土地价值均不同程度地出现了迅速的价格上涨，不动产税受到了各国更进一步的重视，并将其作为一种能够抑制土地价格无控制上涨对社会和经济所产生的破坏性影响的可能手段。许多国家在房价高涨的时候，改革不动产税，希望通过不动产税调节房价，如20世纪90年代初的美、日结构性障碍贸易倡议，重点在于通过不动产税改革帮助日本缓解土地价格飞涨。德国政府希望将不动产应税价值提高到市场实际水平，从而降低囤积住房的趋势，并由此而增加经济型住房的供应量。② 房地产税制改革虽然从长远考量其重点在于规范税收体制，但也不排除其可能调控房地产业非理性发展的作用。鉴于物业税的征收已经如箭在弦，并且部分城市的试点和模拟运行已经展开，出于谨慎科学的态度，并为了把握正确的改革方向，促进房地产业和国民经济的健康发展，提高人民群众居住质量，实现地方政府和地方居民税收范式下权利义务的良性互动而提供理论上的支持和引导，.有必要通过分析地方政府、房地产商、消费者等密切相关的各相关利益主体在改革中的力量消长、