新亚好莱坞场经营可行性分析报告.doc

新亚好莱坞 市场经营可行性分析报告 目录 第一部分 项目概述 常德概述 二、项目概况 第二部分 项目优势分析 一、商圈及交通优势 二、规模优势 三、定位优势 四、政府大力支持 第三部分 业态定位、策略原则及项目运作方式 一、业态定位建设 二、策略原则 1、按业态和业种规划实施的原则 2、按市场定位物色品牌对象的原则 3、按赢利模式确定经营模式的原则 4、主力店先行的原则 5、宜采用“放水养鱼”长线经营的原则 6、招商动态原则 三、项目运作方式 1、只租不售 2、只售不租 3、租售结合 第四部分 财务及投资计划 一、基本假设 二、开发前阶段 三、开发阶段 四、开发后阶段 五、资金融资 六、各项税负 第五部分 投资回报结果分析 一、成本（支出部份）估算： 二、收益面估算： 第六部分 结论 第一部分 项目概述 常德概述 常德市，面积1.82万平方公里，人口611.9万，市区人口近80万，先后被评为“国家卫生城市”、“全国文明城市”、“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”，是湖南省域次中心城市，经济强市和宜居的文化名城。服务业加快发展。旅游业加快发展，实现旅游综合收入48.8亿元，增长16.4%。消费市场繁荣活跃。实现社会消费品零售总额341.8亿，增长22.4%。财政金融运行平稳。实现财政一般预算收入44.3亿元，增长16.4%，其中税收收入29.6亿元，增长21.1%；实现财政一般预算支出108亿元，增长21.3%。2008年GDP在湖南省内排名第三，总量达到1049.7亿，人均可支配收入12600元，常德的总体居民收入水平虽然在整个湖南地区处于中等,但消费水平远超出其收入水平,是个仅次于长沙的典型消费城市。 二、项目概况 新亚·好莱坞位于常德市建设路与高山街交汇处，占地面积21亩，建筑面积10万平米，为常德市委宣传部、市文化局招商引资的市文化名城重点项目，是常德市“十一五”规划中“全市影视、娱乐、文化商业中心”，由常德市三明置业有限公司开发建设。集购物、旅游、文化、休闲、娱乐、酒店、餐饮、商住等功能于一体，荟萃市政文化产业中枢、五星级大酒店、顶级公寓、豪华数字影院以及国际品牌旗舰店、电玩游戏、特色美食等高端业态，为常德乃至湖南标志性的高档综合性文化、娱乐、休闲广场。 项目四面临街，与市政府、下南门仅一步之遥。为常德传统商业区核心，是常德最繁华、最成熟的商业地段。项目由南北两栋造型别致的建筑组成，整个建筑由美国设计师规划设计的“好莱坞星光大道”环绕，装饰明星手印、雕塑、喷泉，使得它更是一条流光溢彩的时尚潮流街；超过300个地下车位的超大车库可以完全弥补本地百货缺乏停车场、交通不便的不足；空中花园、入口广场，绿树、芳草相映成趣，形成都市中央亮丽景观。 第二部分 项目优势分析 一、商圈及交通优势 新亚·好莱坞位于常德最繁华热闹的核心商圈，位于建设路与高山街交汇处，与市政府、步行街仅一步之遥，为常德传统商业区核心，本商圈聚集着排名世界五百强第一的沃尔玛超市、本地两大百货---春天百货、步步高百货，肯德基、麦当劳也多处布点，项目西侧的高山街是常德最热闹的夜市街，酒吧、KTV遍布这一区域，酒吧一条街改造升级也在紧张进行。 新亚·好莱坞四面临街，确保便捷进入，拥有一万多平方米的超大停车场，完全满足本地消费者的消费停车需求。 二、规模优势 本项目占地面积21亩，总建筑面积10万平方米，是目前常德市乃单体体量最大的综合商业项目之一。 三、定位优势 至今常德尚未有集购物中心、酒店、影院为一体的综合性商业项目，新亚好莱坞项目的酒店、购物中心、影院三大主力业态，代表了常德商业最高水准：五星级大酒店强势入驻新亚·好莱坞北楼，填补了市中心缺乏五星级酒店的空白；国内顶级电影投资集团打造的常德规模最大最豪华影院，内设七个豪华放映厅，顶级视听设施，将带给常德人民超级视听享受，必会全面升华常德市民视觉观念。由专业商业管理团队专业打造的本地最高档的购物中心填补了常德缺乏高档百货的空白，三大主业良好互动，给常德市民带来全新享受，新亚·好莱坞集市政文化产业中枢、五星级大酒店、奢华公寓、豪华数字影院以及国际品牌旗舰店、电玩游戏、特色美食等于一体。文化与商业完美结合，各种高端商业业态的组合弥补了市场空白。 四、政府大力支持 新亚·好莱坞为常德市委宣传部、市文化局招商引资的市文化名城重点项目，常德市“十一五”规划中“全市影视、娱乐、文化商业中心”。 第三部分 业态定位、策略原则及项目运作方式 本项目的目标是要建成常德核心商圈集旅游购物、餐饮休闲、文化娱乐、宾馆为一体的综合性多功能商业中心。 一、业态定位建设 在历经5年的规划调查中，新亚好莱坞对本地的商业竞争情况作了较为深入的研究，并进行了详