湖南新化金三角商住综合楼.docVIP

湖南省新化县金三角商住综合楼 （首家集公寓、购物休闲、高尚住宅于一体） 项目初步营销 分析报告 深圳市纬达邦联商业地产顾问有限公司 二00七年八月 新化●金三角项目初步定位报告 第一章 项目地块整体情况分析 第一节 项目概况 第二节 项目交通出行分析 第三节 街区功能分析 第二章 项目土地SWOT分析 第一节 项目地块优势分析 第二节 项目地块劣势分析 第三节 项目市场机会点分析 第四节 项目威胁点分析 第三章 项目市场定位分析 第一节 项目定位的原则、战略与蓝图 第二节 项目定位 §3.2.1 整体定位 §3.2.2 功能定位 §3.2.3 形象定位 §3.2.4 价格定位 §3.2.5 户型面积定位 §3.2.6 目标客户定位 §3.2.7 小区配套功能定位 §3.2.8 案名定位 第四章 项目产品策划 第一节 小区整体布局规划 第二节 建筑风格 第三节 户型设计建议 道路与交通规划 第五节 景观及绿化规划 第六节 生活配套规划 第七节 物业管理建议 第八节 小区智能化规划 第九节 住宅小区细部处理 §4.9.1 室内装修细节 §4.9.2 室外环境细节 第十节 社区人文环境的营造规划 项目商业部分定位初步构想 目标消费群体定位 二、项目形象定位 三、价格定位 四、项目规划 五、功能分布 第一章 项目地块整体情况分析 ? 第一节 项目概况 ? 金三角项目位于新化县狮子山公园旁，西临新化县汽车站，属于未来城市居住中心地段。项目总占地13183多平方米，建筑面积为65615.5平方米，其中商业部分18256.8平方米，住宅部分25650.2平方米，地下11708.5平方米；地块目前现状正在挖地当中，形状近似长三角形，地势较平，落差不大，呈平行状分布。 项目地处新化县梅苑开发区，用地东向为梅苑经济技术开发区，北面为地税局；交通发达，人流较多，整体环境优越，视野非常开阔，市政配套较为完善。? ? 第二节 项目交通出行分析 因本项目地处新化城市发展重点区域——梅苑开发区，因近年来新化市政工程改造较大，周边马路多为新修，四通八达，方便快捷，使该项目的居民出行非常方便。同时项目周边有较多公共车辆经过，对以后居民出行带来更大的方便。 ? 第三节 街区功能分析 一、交通位置非常重要，相信不久的将来，此路的商业气氛将十分浓厚。 二、周边集聚了银行、、餐馆、娱乐设施、汽车站等市政配套设施。 三、项目周边有多所中、小学，教育网络遍布四周。 四、从完善周边街区功能来说，还缺一个较大型的购物超市、娱乐休闲、文化以及一些便民服务设施，因此我们应该加强此方面的建设，服务我们的社区及周边居民。 ? ? 第二章 项目土地SWOT分析 ? 第一节 项目地块优势分析 ? 一、项目规模适中。目前在新化县定位于如此中高档的产权式商务，并不多见，有一定规模优势及先天优势。 二、项目位于新化城市发展的核心路段，属于景观形象楼盘。 三、从项目的地理位置来看，发展前景较好。 四、项目的地形比较平坦，可以充分利用地势的特征进行规划设计，营造项目建筑特色。 五、通过聘请知名的建筑设计、景观规划、营销策划、商业经营管理、物业管理等公司实行强强联手，塑造物业的品牌，增加物业附加值，给客户信心。 ?? 第二节 项目地块劣势分析 ? 一、项目目前周边配套不全，生活休闲、娱乐设施缺乏。 二、项目所处的位置为冷新公路边上，周边的车流较多，噪音较大。 三、项目所在地的交通状况虽好，但公共交通线路条件不够。 ? 第三节 项目机会点分析 ? 一、目前新化县房地产业处于一个稳步发展阶段，特别是围绕梅苑开发区的地产开发，给房地产开发带来新的机会，也给本项目带来契机。 二、本项目还处于规划设计阶段，可以发挥的空间较大，我们可以通过寻找细分市场，做出适度超前的差异化产品，来赢得市场。 三、项目开发量适中，前期开发只要定位准确，以适度超前的规划设计，就有机会培育市场，等待在最佳时间段推出满足市场的产品，取得良好销售业绩。 ? 第四节 项目威胁点分析 ? 一、项目开发量适中，由于新化目前开发楼盘较多，受未来市场变化影响大，不易把握，具有一定的风险。 二、根据调研，项目同片区有同类似的盘在开发和规划，到时肯定会分流客户，给本项目带来较大的市场压力（如新康园公司在建项目及明年开工建设的高层住宅项目）。 三、项目的地位复杂，设计难度较大，如规划设计不好，将会对项目造成很大的影响。 第三章 项目市场定位分析 ? “成功的营销应从好的产品开