山东济南东院小区项目策划建议.docVIP

山东济南东院小区项目策划建议 时间: 2009年03月02日 来源:本站原创 作者: 佚名 浏览次数: 196 目 录 第一篇 市场调查篇 第一节 环境分析 第二节 周边房产案例分析 第三节 目标客户调查分析 第二篇 市场定位篇 第一节 项目SWOT分析 第二节 项目市场定位 第三篇 建筑建议篇 第一节 环境及景观设计建议 第二节 建筑建议 第四篇 营销策略篇 第一节 广告宣传策略 第二节 现场管理策略 第一篇 市场调查篇 第一节 环境分析 一、地理位置分析 本项目位于济南市天桥区堤口路中段，南临本市主要交通干线堤口路，东邻在建交通枢纽纬六路高架桥，西临矿院路。 I 分析 劣势： 本项目所在虽属黄金地段，但繁华程度、人们的购物水平和消费意识与本市东部相比，相差甚远。原因是： 1、人们有着“住东不住西，住南不住北”的传统观念，再加上得天独厚的地理环境，东南部群山相连，天高地绿，山清水秀，空气清新，是居住、工作、生活的绝好佳境。而西北部缺少自然景观，除了母亲河由西向东源远流长外，再无其他； 2、西北部属于工业区，噪声四起，空气混浊。近年来政府虽有“大力开发西部”的政策，但是力度不够。 由于以上种种原因，使西部发展一直落后于东部，大环境远远落后于东南部。而本项目正是位于西北部，使项目的地域价值受到很大的限制。 但是任何事物都具有两面性，在本案的操作中，我们可以将劣势转化为优势，从而发掘卖点，引导消费。 优势： １、本案发展前景广阔： 伴随着政府对“工业企业外迁”和“开发西部”等政策的出台，众多置业人士将目光投向西部，这里作为开发的热点区域，经历着新旧观念的碰撞与融合，房产开发也正在资源整合中寻求新的突破。西部虽然没有山水，却拥有开阔的土地，广阔的升值空间，蕴藏着无限生机，将成为一块群雄逐鹿的风水宝地。 2、交通便利： 堤口路即将进行拓宽改造，同时纬六路高架桥也将通车，交通将会更加四通八达。试想一下：如果住在本案的高层住宅中，当夕阳斜射，举目远眺，宏伟壮观的斜拉式高架桥贯通南北，车流不息，这将是一道靓丽的风景线，这也将成为我们一个崭新的卖点。 3、市政配套齐全： 各家银行、大型超市和专业批发市场遍布左右，政府机构、知名医院、各类学校缓步四周，两气已经进入社区，给业主生活带来方便。知名项目齐鲁花园、荣泰小区、万盛园等与本案隔路相望，形成一个良好的居住氛围。 II 建议： 充分利用好各种有利因素，并以此加大宣传力度，正确引导人们对该地段的认同感，提高人们对该地段升值前景的信心 二、人文环境分析： 本项目周边科技大学、交通学院、幼儿师范等各大院校云集，文化氛围浓厚，道路两侧绿树成荫。堤口路以南，大润发超市与新建小区连成一片；路北分布着济南啤酒厂、天桥区政府、煤炭局等单位；项目东侧，建筑医院、空军医院、九O医院近在咫尺，西面，有各种专业批发市场，外来人员较多。再向外延伸，红砖小楼、平房、零散店铺居多，属典型的旧城面貌。 I 分析： 从整个布局结构分析，本区域建筑风格古板、陈旧，缺少现代都市感觉。居民收入虽不够丰厚但比较稳定，具有一定的支付能力和购买能力；虽有文化素质，但是整体消费观念和生活意识落后，居民属于思想保守性的一代，对尝试性的、异类的东西不太容易接受。由于大环境的限制，小环境必然受到影响，本区域繁华程度不够，商业氛围淡薄，虽有大型超市和各种批发市场，但是缺少大型商场和大型酒店，有的只是零散店铺，从而降低居民整体的消费水平和审美观念。 II 建议： 可以借鉴阳光100的成功经验，无论是在北京、天津、济南，他们都选址较为偏僻，但都取得了成功，主要是突出档次、突出个性、突出品位，走产品差异化路线。本案定位在中、高档次，体现现代都市风范，与周围环境形成反差，给人耳目一新的感觉，从而带动本区域整体服务意识和消费意识的提高。 第二节 周围房产案例调查分析 1、齐鲁花园 齐鲁花园是由齐鲁置业有限公司开发，济南四建集团承建，深圳瑞尔特房地产机构全程策划。小区占地93亩，建筑面积10万平方米，户型设计为全明设计，主力户型为90-120平方米，园林设计精致典雅，错落有致。小高层均价在3800元/平方米，送精装修，二期工程正在热销。属于本区域被比较高档的社区。 2、荣泰小区： 荣泰小区书铁路系统内部开发内部认购的小区。区内共有十一栋多层建筑，已全部清盘，只有少数对外销售。 3、万盛园： 万盛园小区是由济南四建房地产开发有限公司开发、承建，由济南三宇合记做全案策划。小区占地230亩，建筑面积22万平方米，园内功能齐全，突出园林设计，规模庞大，大小楼盘三十余栋，全部是多城建筑，主力户型为80-120平方米，均价3000元/平方米，已全部清盘。其户型设计一般，开间较小，并且卫生间大多通风效果差。 第三节