专题四房地产需求供给及均衡分析.pptVIP

专题四 房地产需求、供给及均衡分析 第一节 房地产需求分析 一、房地产需求涵义 房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量 需求和需要的区别 需求和需求量的区别 房地产需求具有整体性、区域性、层次性的特点 房地产市场的潜在需求和有效需求。 二、影响房地产需求的因素 价格 社会经济发展与城市化水平 城市人口数量与结构 收入水平 城市产业结构 人们对未来的预期 经济制度与政策因素 三、房地产需求的类型 消费性需求 由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅房地产需求，其需求的主体是居民家庭 分类：西方城市经济学家往往对各种不同的城市居民进行如下的分类：在学型家庭、购物及交际型居民、工作时间特殊型居民、高收入居民 生产性需求 指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，是一种派生需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者 投资性需求 指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的 消费性房地产需求 住宅的消费者均衡 消费者均衡是指消费者取得最大效用的消费组合。均衡点在无差异曲线与预算线的切点上 预算线PXX+PYY=M0 U1、u2为无差异曲线 E0点为均衡点 住宅需求曲线 D1：基本需求，无弹性 D2：正常的需求曲线，有弹性 住宅租金（售价）上涨引起消费量减少 替代效应 收入效应 收入变化对住宅需求的影响 住宅用地的区位选择 招标租金函数：每一效用水平在不同距离上对应不同的租金 招标租金曲线：租金、区位组合的效用无差异曲线 每个招标租金函数都对应于一条招标租金曲线 生产要素房地产需求 其需求是由厂商对房地产的预期收益水平决定的。 房地产要素与其他要素的最优组合：等产量线与等成本线的切点 房地产要素的价格变化通过替代效应和产出效应影响需求 房地产要素的区位需求 房地产投资及理财需求 房地产投资及理财收入来源于两个方面：租金和增值收益 风险较大 房地产投机是投资的一种特殊形式 四、房地产需求弹性 房地产需求的价格弹性 房地产商品的价格变化的比率所引起的房地产需求量变动的比率，反映了房地产需求量变动对房地产价格变动的反应程度 收入弹性分三种情况：单位弹性、富有弹性、缺乏弹性。 其值大小与替代品的数量和接近程度、用途、在消费者预算中所占比例、选择时间的长短有关系 住宅价格在一定幅度内变动时，表现为生活必需品的性质，Ed较小； 当住宅价格超出一定幅度继续上涨时，表现出耐用消费品、奢侈品的特征，Ed较大，富有弹性 实证研究：Ed值在0.75-1.2；一致意见：住宅属缺乏弹性之类。 房地产需求的收入弹性 收入变动的比率所引起的房地产需求量变动的比率，反映了房地产需求量变动对收入变动的反应程度 收入弹性系数可用来分析房地产投资风险，投资于需求收入弹性大的物业，利润可能较高，但风险也较大。反之则相反 住宅表现为生活必需品时，EY较小；当住宅具有发展、享乐型消费品的性质时，EY较大。 一些实证研究结论：总收入弹性大约为0.75左右；租房者的收入弹性小于购房者的收入弹性；收入弹性随收入增加而增加（有研究：低收入家庭：0.14-0.62；高收入家庭：0.73-1.10） 例： 设某城市有A、B两种物业各1万M2，A的需求收入弹性为2.8；B的需求收入弹性为0.3。求收入水平提高5%和下降5%时居民对A、B物业需求量的变化，并分析A、B物业的投资风险与利润。 收入下降 5% 时 ?ｑA = 2.8 × ?ｙ / ｙ × ｑA = 2.8 ×(-0.05) × 10000 = -1400 ｍ2 ?ｑB = 0.3 × ?ｙ / ｙ × ｑB = 0.3 ×(-0.05) × 10000 = -150 ｍ2 房地产的需求（价格）交叉弹性 相关房地产间一种房地产价格变化引起另一种房地产需求量变化的程度。 互补品，负值；替代品，正值 第二节 房地产市场的供给分析 一、房地产供给的内涵和特点 房地产供给的涵义 指生产者在某一特定时期内，在某一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。 房地产供给要具备两个条件： 出售或出租的愿望 供给能力 有自然供给和经济供给之分 前者：地球可供人类利用的土地数量（物理供给） 后者：在自然供给的基础上，经过开发，可为人类直接利用用的土地数量 存量与流量 一般住宅市场规律是存量为主体，即二手房交易为主体（如美国要占98%）。中国比较特殊，以流量为主。 第二节 房地产市场的供给分析 房地产供给的特点 （1）缺乏弹性 自然供给的无弹性、经济供给缺乏