2017年新 疆库尔勒愿景城专业市场运营管理方案.pdf

库尔勒愿景城运营管理 2017.07.29 前 言 商业项目从试营业开始就进入核心--即运营环节 ，这期间要经历三道门口的 严峻考验--即开业后三个月、半年、一年。 那么开业后如何顺利地跨越这三道 “门槛” ？如何通过有效的、标准化的 运营手段与管理措施来确保项目的成功度过这三个坎儿 ？如何能够提升商业物 业的价值及空铺位招租问题 ？如何在开业后提前做好充足的准备 ？在市场培 育、经营环节、应对措施、营销推广等方面做到未雨绸缪呢 ？ 项目开业 1个月后 ，开业效应基本消失 ，这是个规律 ，商家销售与客流落 差较大 ，这时在这一关键的时间节点 ，除了将历经市场严竣的考验 ，还将面临 已时已进驻商户配合度可能有所下降 ，各种问题与矛盾将逐渐暴露 ，现场经营 管理难度加大 ，拒租、抗租、拖欠租金等现象频出 ，甚至将出退租撤场 现象 ， 为此我们必须要做未雨绸缪进行有效控制 ，这是商业运营管理核心。 2 12 第 页 共 页 一、基本管理思路和意义 （一）基本运营思路 库尔勒愿景城项目拟建疆南最大的全业态商贸物流港，为此运营管理是项 目成败的关键。鉴于本项目体量大 ，需成立独立法人的管理公司对本项目进行 自负盈亏的专业化运营管理，公司效益的来源主要为租金、物业费、平台费、 广告位出租和合理的资产整合运营的溢价收入等。 公司实行全方位的管理理念，统一对外宣传推广，提高项目的品牌形象； 全面监控商家的经营品质与经营行为，协调处理在经营过程中出现的矛盾纠纷， 为消费者提供更便捷的服务以聚商气；平衡商家与业主的利益，使市场和谐发 展；积极开展资产的运营管理，建立市场内商家的评价体系并储备足量的商户 信息，，制订合理的出租计划、退租方案和租金调整方案，使资产价值发挥最 大效益，保持整个市场可持续发展。 （二）实行专业化管理的意义 1、实行专业化管理，有利于前期招商销售工作的顺利进行，让商家和投 资商增强对本项目后期发展的信心。 2、完善而有效的运营管理，对于物业的增值起到决定性的作用。 3、成立运营管理公司，探索商业管理模式，为集团公司在商业地产的发 展中积累经验，培养商业管理人才。 4、专业化的管理，对于未出售的集团所持物业开展合理运营或出租，促 进其保值增值。 5、运营管理过程中持续的招商所建立起来的商家信息库，对于以后集团 商业地产开发储备了商户资源。 6、良好的后期运营管理，能够有力地维护集团利益，延伸品牌价值。 7、因为本项目体量大，引进专业管理公司成本太高，并且本项目为出售 型物业，众多的业主对物业价值的判断和要求是不一致的，这是与持有型物业 最大的不同，也是后期管理最大的风险，成立独立法人企业对本项目进行管理 可避免集团公司风险。 二、公司名称和公司性质 公司名称：库尔勒愿景城商业运营管理公司 公司性质：自然人投资的独立法人资格的有限责任公司 三、组织架构 3 12 第 页 共 页 备注；根据实际情况做变动。 四、管理模式 运营管理公司+商会+消费者监督平台。 该模式会促使市场良性运作、和谐运作、能够提高市场的诚信度，取得终端消 费者的认可,为项目后续开发、融资、招商、销售等奠定基础，更利于管控。 ※统一品牌塑造 ※统一门头色调 ※制定商家内部互帮协议 ※按业态及品类确定宣传推广主题 ※细化业态功能分区、控制同类业态数量、按消费关联性布局 ※24小时10分钟物业管理服务。 ※设立优质经营户奖励政策 ※商家入会协管 ※设立消费者举报热线 ※三方监督管理 4 12 第 页 共 页 通过以上模式管理可以实现以下几个目标： 1、增强经营户的经营信心，带动摇摆不定的入驻经营户的决心。 2、使项目对外形象得到良好的宣传和展示，