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盱眙县商业项目 策划报告商业篇 　　 目 录 第一部分：项目市场调查分析 第二部分：项目主题定位 第三部分：项目销售策略 第四部分：项目设定及招商策略 第五部分：项目营销推广策略 第六部分：项目销售的风险分析 第一部分、项目市场调查分析 一、城市区位及地位分析 1、盱眙是全国最早建县的县份之一，距今已有2200多年。历史上，盱眙曾建过都，升过郡、军，还有州、郡在盱眙设治。民国时，安徽省第六、四、九行政督察区先后设治于盱眙，1955年，盱眙由安徽划归江苏，现隶属于淮安市。盱眙现辖14镇5乡，国土面积2483平方公里，总人口74万人均面积居江苏省之首，素有人均“两亩耕地一亩山，一亩水田一亩滩”之称。 2、盱眙，区位明显，交通便捷。“控两淮之要，系淮南江左之本”。西连安徽，东临京杭大运河，北靠洪泽湖，拥依淮河，南接南京。宁淮、宁宿徐高速公路穿境而过，盱眙到省城南京只需60分钟，已真正进入南京“一小时都市经济圈”，是“长三角最具投资价值的20个县（市）”之一。 3、城区是江苏省惟一的山水兼备县城，山在城中立，水在城边绕，有“淮河明珠”之美称，为全国生态示范区，县城被定为省级风景名胜区，人居环境甚佳。荣获“2008年度全国最具投资潜力中小城市百强县 盱眙，物华天宝，资源丰富。全县矿产资源潜在经济总值居江苏省县级第四位，境内“千土之王”凹凸棒粘土探明储量高达5亿吨，占全国总储量的70%以上，世界探明储量50%以上，为国内惟一具有开采价值的蕴藏地；石灰石、玄武岩总储量173亿吨，为江苏省淮安、扬州地带惟一矿区；初步探明的石油储量占江苏省的三分之一，优质矿泉水1014平方公里，自喷高度可达10多米；全县有中药材780种，其中植物类738种，动物类42种，是江苏省三大中药材产区之一 消费能力空前高涨。随着经济的发展和人民生活水平的提高，城市居民的消费指数全面提升，预计实现人均GDP2.3万元，增长34.2%；财政收入14.85亿元，增长45%；地方一般预算收入8.8亿元，增长49.1%；全社会固定资产投资180亿元，增长38.1%；城镇居民人均可支配收入14958元，增长14.7%；农民人均现金收入6520元，增长12.9%；实际到账外资6300万美元，增长25.8%。成功实现“两突破，一达到”：人均GDP突破3000美元、城镇居民人均可支配收入突破2000美元、农民人均现金收入基本达到1000美元。 在历任县领导和广大盱眙人的共同努力之下，每年一届的“龙虾节”已成功举办了九届。作为盱眙的常态节日已深入万千百姓人家，同时也正走向全国、着眼世界。“龙虾节”已不仅是盱眙人劳动丰收后的喜悦之情；也不仅是盱眙人劳动致富的小康之路；它更是当代盱眙人的一种勤劳、开拓、求索的精神面貌。它更将是为盱眙的明天在奠基。 小结： 盱眙具有区位优势、人才优势、成本优势和品牌优势。经过发展，盱眙已步入工业化的扩张期。在这一发展态势下，城市化明显加快，外源型经济水平继续提升，内源型经济加速发展，这使得城市人口、消费能力、品牌意识都将得到全面的提升。同时，作为旅游大省，盱眙吸引外来投资与旅游的机率很大，成为高消费的重要组成部分。 商业项目市场现状 社会经济和房地产发展，必然导致城市的扩张、旧城的改造，令整个商业市场面临重新洗牌的格局。在这一轮洗牌中，盱眙的商业市场格局获得了新的调整，并促使其进入了新一轮的竞争格局，规模化、规范化、专业化成为新一轮竞争的主题。 1、“超大经济圈”助力商业地产 近几年，盱眙经济发展迅速，人均收入的持续增加和人均消费的同比增长，推动了一些成熟商圈的形成。盱眙商业的消费者已不仅仅是本县的74万人口，而是南京一小时经济圈内。 2、宏观调控完成优胜劣汰 2004年开始，国家对房地产市场的宏观调控，在大力调整房地产行业、并对小型商业项目大浪淘沙的同时，却赋予高品质、高规格的商业地产以强劲的动力。随着盱眙城区扩张，人流、物流逐渐往城市次中心迁移，高规划、高起点的商业配套与商业地产更是风生水起。而一些商业布局不合理，甚至连停车场规划都没有做好的商业项目，将逐渐被淘汰，而那些定位和设计都经过专业分析和运作的项目，其价值更容易受到投资者的认可。 3、国际资本注入，商业地产活力再现 盱眙商业地产已经有了良好的基础，而随着众多的国际商家在沿海大型城市布局告一段落，盱眙吸引了更多国际商家的眼球。大润发、苏果等国际商家已经在盱眙扎下了根基，而其他的国内、国际商家也将投资目光描准了消费活跃的盱眙。 4、市场步入了互赢的“商圈竞争”模式 经过街铺－大厦裙楼－百货商城的发展模式，盱眙开始全面步入商业物业的升级阶段。城市的发展催生二大商业区域的新格局，构成盱眙的二大商圈即商贸商圈、国贸商圈。 每个商圈都有大型商业项目，竟争激烈程度虽然空前激烈，但各大发