福州经典项目东方威尼斯项目全程策划总案终稿.docVIP

福州市“东方威尼斯”项目 全程策划报告之一 （总案部分） 本案的工作目标 1、建立利润保障发展模式 通过标准化“东方威尼斯”整个项目运作程序的制定与实施，为福建大世界华夏房地产有限公司导入专业经营理念与管理模式，建立利润保障发展模式。 2、建立价值提升发展模式 通过创造性思维与实操能力的完美结合，充分挖掘“东方威尼斯”项目最大潜能，建立价值提升发展模式，以实现利润最大化的终极目标。 3、建立整合资源的最优化方案 地产的开发由多个环节组成，通过对福州大世界华夏房地产有限公司内外资源的全面整合，形成最优化方案，并建立企业的核心竞争力。 本案的经营理念 经营理念之一：超越同质化 在房地产业竞争激烈的今天，房地产项目同质化现象严重，互相克隆的案例屡见不鲜，如何挖掘项目鲜明个性及不可克隆性，是项目能否脱颖而出、获得成功的关键。 本案就是要深入挖掘出“东方威尼斯”自身的潜在价值，建立项目核心价值体系，提升项目核心竞争力，并在实际操作中引入创新体系，最终激发项目潜能。 经营理念之二：引导市场 房地产因其开发（生产）周期比较长，不能单纯的停留在迎合消费者需求的层面，它还必须要“引导市场”。 本案就是要在市场需求分析的基础上，结合“东方威尼斯”的核心价值，提炼出创新务实的主题定位，营造符合主题的产品和居住文化氛围，去引导客户群的居住理念与倾向，从而保障项目一、二、三期销售都获得成功。 经营理念之三：全程顾问与解决 我们提供的服务贯穿于“东方威尼斯”项目开发之初，一直到项目销售的顺利完成并扩大后续影响，为项目的可持续发展进行铺路。 经营理念之四：提升发展商品牌 我们除了全程为“东方威尼斯”项目提供专业服务之外，还同时重视对发展商品牌进行塑造和提升，这种提升始终地贯穿在各个环节中。 本案将为福州大世界华夏房地产有限公司建立形象树立系统和提升品牌计划，使项目成为贵司打造品牌的平台，并为成功开发下一个项目打下良好基础，达到获取利润和赢得企业名牌效应的这一终极目标。 第一章 市场情况分析 一、福州宏观环境分析 1.1、经济环境 2002年，市国生产总国生产总值到2005年，人均国内生产总值将达到3500美元左右，国内生产总值预计年均增长121、福州城市扩张的一个重要目标是，到2010年，市区人口要达到200万。基于上述原因2002年初，福州市出台文件，规定自2001年11月23日起，凡在福州市区购买成套住房，只要人均建筑面积达到25平方米，本人及其共同居住的直系亲属可以申请随迁户口。进一步方便购房入户福州市人民政府办公厅出台文件，根据此文件精神，购房者只凭借购房合同和发票，就可以到福州市房地产交易登记中心办理“产权备案证明”，并凭此证明到公安部门办理落户手续。这一政策活跃了外地户口到市购房。、营业税计征办法调整 、房地产交易程序化措施 35个工作日减至10个工作日金融信贷政策市房地产企业自有资金的比率整体水平不足20%。房地产企业融资渠道狭窄，对银行资金依赖性强。从消费者来看，市现在近80%的商品房购房者选择按揭方式同全国的总体形势一致房地产市场在资金上严重依赖银行信贷在这种情况下，不久前对金融信贷政策的调整可能会使市的房地产市场产生重大影响。。地面、地下文物丰富，古城建筑格局和传统风貌保存完好。自然景观与人文景观互相融合，交相辉映新石器时代晚期为闽族聚居地。青铜器时代、隶属于商周，战国为闽越诸侯国封地。秦为闽中郡。汉为闽越国都城，后立为冶县。三国属吴。晋为晋安郡。五代十国为闽国都城。南宋景炎元年(1276)，益王赵是登基于福州，定为行都。元设路，明改路为府。明末，朱聿键即帝位，定都福州。清为府，民国为省会所在。规划战略：“东扩西拓南进”（直至2010年） 规划范围：福州市区由中心城和马尾、长安、琅岐三个城市组团组成。中心城由鼓楼、台江、晋安、仓山四个行政区的城区部分组成。 规划产业布局：规划为三大圈层，结构如下： 核心圈层：福州中心城，集中布局金融、商贸、文化信息、行政管理、综合服务等为主的第三产业； 第二圈层：中心城外围邻近各城镇，主要发展科技中心，大专院校，旅游和高科技、低物耗、少污染的工业； 第三圈层：第二圈层之外的市域范围，主要发展城郊型农业、旅游业和大型工业区等。 坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理，推动福州向东拓展，向南延伸，逐步形成产业布局的圈层结构。向东主要发展鼓山新区、快安新区、马尾、长安及闽江口的官头镇、琅岐经济区及长乐市区，向南全面开发南台岛，加快形成沿福厦高速公路沿线的经济增长带；向西南拓展至闽候的相关地区，使城市规划区总面积达到1170平方公里。业化、市场化的程度土地供应1988-1999年，市转让土地面积4.2万亩（平均每年约3800亩）。随着城市建设“东扩南进”发展战略的实施，市中心区的建成区面积每年平均扩大7平方公里