房地产开发项目市场分析.pptVIP

3.1 房地产市场的一般问题 3.1.1 房地产市场的涵义与构成要素 1、房地产市场的涵义 从空间意义上，房地产市场是指进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的场所，或说是房地产供需双方进行商品交换的场所。 从经济本质上说，房地产市场是指整个社会房地产商品交易关系的总和。 房地产市场是房地产商品交换的场所和领域，是房地产商品一切交换或流通关系的总和。 2、房地产市场的基本构成要素 1）主体。是指房地产市场上的行为人，即房地产市场上房地产商品的供求双方。 2）客体。是指房地产市场上用来买卖的对象，主要包括房产商品和地产商品。 3）媒介体。是指房地产交易活动的中介机构，可以分为： 交易媒介体主要是指房地产营销机构、代理商、不动产经纪人、房地产信托公司、信托投资公司以及房地产交易所等； 融资媒介体主要是指住宅储蓄银行、住房合作社、各商业银行的房地产信贷部等金融机构。 3.1 房地产市场的一般问题 3.1.2 房地产市场的特征 1）房地产市场是市场信息不充分的市场。 2）房地产市场的区域性强。 3）房地产市场产品的异质性。 4）房地产市场的垄断性。 5）房地产市场是房地产权益的交易市场。 6）房地产市场对商品短期供求变化反应不灵敏。 3.1 房地产市场的一般问题 3.1.3 房地产市场的分类 1、按房地产用途划分，房地产市场可分为： 1）居住物业市场:一般是指供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、别墅等。 2）商业物业市场:商业物业有时也称收益性物业或投资性物业，包括酒店、写字楼、零售商业用房（店铺、超市、购物中心等）、出租商住楼等。位置对于这类物业有着特殊的重要性。 3.1 房地产市场的一般问题 3）工业物业市场：工业物业通常是为人类的生产活动提供入住空间，包括工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）、仓储用房等。 4）特殊物业市场：对于赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业，常称为特殊物业。 5）土地市场：在我国，土地市场是指以城镇土地使用权为对象进行交易的市场。土地的征购、土地的出让、土地的转让这三者均属土地市场的内容。 3.1 房地产市场的一般问题 2、按房地产市场交易的层次和权属内容划分 1）一级市场。是由国家垄断的土地市场。 2）二级市场。是房地产开发公司与房地产使用者之间的交易市场。 3）三级市场。是存量房地产的交易市场，是使用者之间进行横向交易的市场。 3.1 房地产市场的一般问题 3、按房地产市场运行的时序先后划分 1）土地投资市场。 2）房地产开发市场。 3）建筑施工市场。 4）房地产营销市场。 5）物业管理市场。 3.1 房地产市场的一般问题 4、按房地产市场的交易对象划分 1）地产市场。是以城镇土地使用权为交易对象进行交易的市场。按流通形式分为： 土地征购市场。 土地使用权出让市场。 土地使用权的转让市场，即土地二级市场。 3.1 房地产市场的一般问题 2）房产市场。是以房屋的所有权或使用权作为交易对象的市场。按流通形式分为： 房产买卖市场，包括房屋以现货和期货形式的买卖。 房产租赁市场，是房屋供给人将房屋的使用权在短时期内转让给需求者使用的交易行为所形成的市场。 房产抵押市场，是抵押人以房产作为还款保证物，向抵押权人取得贷款所形成的市场。 3.1 房地产市场的一般问题 5、按房地产买卖双方所处的地位不同分为买方市场和卖方市场； 6、按房地产市场主体交易目的的不同分为投资市场和消费市场； 7、按房地产市场的空间分为不同分为区域性市场、国内市场和涉外市场等。 3.1 房地产市场的一般问题 3.1.4 房地产市场的运行机制 1、动力机制——房地产开发企业的动力与经济利益之间相互制约相互协调的一种内在联系。 2、价格机制——调节房地产资源优化配置最重要的市场机制。 3、竞争机制。 4、供求机制。 5、信贷利率机制——信贷资金的供给与需求同利率之间的有机联系。 3.1 房地产市场的一般问题 3.1.5 房地产市场的功能 房地产市场的功能是房地产市场所发挥的有利的作用或效能，通过房地产市场运行机制对房地产开发流通的调节作用表现出来。主要有以下几种： 1、交换功能； 2、信息的传递与反馈功能； 3、优化房地产资源配置的功能； 4、刺激功能； 5、平衡与调节功能。 3.1 房地产市场的一般问题 房地产市场的功能与一般其他市场相比，存在特殊性： 1、房地产市场传递信息的功能相对一般商品市场要慢； 2、房地产市场优化房地产配置的功能要通过改变原有房地产的用途才能得到发挥； 3、房地产市场在短时期内的调节功能较差。 3.2 房地产市场分析 3.2.1 房地产市场分析的必要性 房地产项目的市场分析是在投资决策确定之前，调查市场情况、了解