伟业精品-青岛小珠山项目整体运营理念及功能定位研究第一阶段报告精品.pptVIP

体验之园 本项目整体定位及总体发展理念 星级酒店高级会所精致酒店酒店式公寓 宜居之镇 本项目整体定位及总体发展理念 【 本 项 目 开 发 模 式 研 究 】 典型大盘项目开发模式研究 本项目开发原则及模式建议 渐进型 开发模式 一期 二期 三期 四期 产品形式 产品形式 产品形式 产品形式 天泰温泉镇开发 高尔夫 温泉度假酒店 蓝泉别墅－独栋别墅 圣罗尼克－合院洋房 芭东小镇 SPA温泉酒店 联排别墅 － － 典型大盘项目开发模式研究 青岛大盘项目开发模式研究 推盘模式： 特色配套 高尔夫/温泉 低密度 独栋别墅 中低密度 TH/合院 大盘 产品复合化 城市化进程缓慢 大部分楼盘开发都是从配套向低密度住宅推出，规避风险，进行市场试探 郊区住宅发挥特色资源，以度假为主，从第N居所向第2居所过渡 特色配套及总价控制的产品定位会很容易被接受 激进型 开发模式 一期 二期 三期 四期 产品形式 产品形式 产品形式 产品形式 麦岛金岸 高层、小高层 洋房、联排 高层 高层 颐和星苑 多层、小高层 TH、双拼 小高、多层 － 典型大盘项目开发模式研究 青岛大盘项目开发模式研究 推盘模式： 高密度 高层、小高 中密度 多层、小高 低密度 TH和叠拼 高密度 小高、高层 大盘 产品复合化 快速发展区域，城市化进程激进 大牌开发商，强势进入市场 激进型开发模式风险性较大 大盘高密度产品及定位已经被充分肯定 青岛大盘仍处于发展初期，除了规模优势，其他特色并不明显。支持大盘销售的主要还是自然资源、区位优势以及需求的旺盛； 大盘的自身配套以满足内需为主，规模小且无特色，没有外向吸引力；解决配套的开发特色、开发次序和开发规模，也是决定项目成败的开发策略； 大盘的推广意识和能力较低，缺乏高层面的大盘推广理念； 早期大盘多以渐进式发展，而目前其开发力度和强大已大大提高。 典型大盘项目开发模式研究 青岛典型大盘项目开发模式研究 总占地：4000亩 建筑面积：170万平方米 自然环境：西侧为7.5平方公里自然湖面 一期规划：约6万平方米 建筑形式：围合联排、普通联排、独栋、公寓 面积区间：199－273平米 规划发展：7期、10年 高端住宅先期入市，后引进主题配套，再带动中档居住物业 交通便利使“距离”缩短 距外环线17公里 距天津机场26公里 距市区28公里 典型大盘项目开发模式研究 国内典型大盘项目开发模式研究－天津东丽湖·万科城项目 二期洋房产品 （建面12万平米） 三期岛上低密度联排产品 （建面6.5万平米） 一期别墅产品 （建面6.4万平米） · 后期中高密度经济型集合住宅 开发策略——拉高卖底，次好区域入市 高 二期南小高层产品 （建面10万平米） 低 高 湖景高层 （建面15万平米） 低 典型大盘项目开发模式研究 国内典型大盘项目开发模式研究－天津东丽湖·万科城项目 一期别墅产品——小独栋、合院别墅、联排 独栋别墅 联排别墅 合院别墅 典型大盘项目开发模式研究 国内典型大盘项目开发模式研究－天津东丽湖·万科城项目 公寓外立面 外立面 社 区景观 一期产品 典型大盘项目开发模式研究 国内典型大盘项目开发模式研究－天津东丽湖·万科城项目 二期洋房产品——主力户型110平米以下 宽景洋房：11层大开间板楼 院景洋房：围合多层 情景洋房：万科专利产品 瞰景洋房：11层小高层 水景洋房：邻水退台 典型大盘项目开发模式研究 国内典型大盘项目开发模式研究－天津东丽湖·万科城项目 产业支撑明朗 滨海新区 空港物流加工区 空客A320 东丽湖温泉度假旅游区 典型大盘项目开发模式研究 国内典型大盘项目开发模式研究－天津东丽湖·万科城项目 生态社区、环境先行 7.3平方公里东丽湖水面 10.5万平方米滑水赛道人工湖 25项生态技术 客户：高端 中端 2005年 产品 配套 性质 2007年 2006年 认知 高端产品 别墅 客群 配套形态出现 无服务功能 高端人群 在一定层面上 的市场共鸣与认可度 高端产品 中端产品 别墅 公寓 配套服务功能 不完善，雏形阶段 高端人群 中端人群过渡为主流 认知层面略降。认可预支远期价值 中端产品为主流 公寓 高层 中端人群为主流 价值认可度提升广泛认知，带动大量人口转移 典型大盘项目开发模式研究 国内典型大盘项目开发模式研究－天津东丽湖·万科城项目 以休闲配套入市，之后推出高端性价比住宅，引入产业，最终推主流中档住宅 开发商：合生珠江房地产开发有限公司 规模是目前北京—天津地区规模最大的一个项目，预计8年开发十期，一期销售目前超过5亿。 物业类型：别墅 总占地：2万亩 一期总建筑面积：17万平方米 容积率：0.28 一期开盘时间：2004-9-15 一期入住时间：2005-6-30