房地产法律风险及其防范(房地产法实践ppt_页).pptVIP

2004年8月26日，孙荣恩与天安公司（乙方）签订《天安中心认购书》一份。主要内容为：1、甲方认购乙方建造的房屋一套，总价126万元，分两期交完；2、定金为20万元；3、乙方已经充分向甲方解释认购书条款，并向乙方出示了《商品房预售许可证》、《商品房预售合同》正式文本，乙方已仔细研读并理解，乙方认为本认购书条款完全合理、自愿接受。 协议签订后，张富音支付定金20万元。2004年11月12日，因甲方发现系争房屋的土地使用权年限净剩40年，因此，要求乙方或退还全额定金或降价，否则不再签约并保留诉权。乙方不同意。甲方诉至法院。　 法院查明，该房屋土地使用年限为1994年7月8日至2044年7月7日。 * 5、合同解除 解释第12、13、15、19条： ——房屋主体结构不合格，或者经核验确实不合格的； ——因房屋质量问题严重影响正常居住使用的； ——根据合同法94条，出卖人迟延交付房屋、买受人迟延交付房款，经催告在三个月的合理期限内，仍不行使的，对方请求解除合同的，予以支持。（15条1款） ——出卖人迟延交付房屋、买受人迟延交付房款未经催告，超过1年的，对方主张解除合同的，可以解除合同。（15条2款） 解除权发生之日起1年内，权利人不行使，解除权消灭。 折旧费用 * 6、恶意缔约或违约 第8条（合同有效）：商品房买卖合同订立后，未通知买受人而进行抵押、卖给其他人的，买受人可以解约、返还房款、要求所交房款一倍的赔偿。 第9条（缔约过失责任）：故意隐瞒没有商品房预售许可证的事实或者故意提供虚假商品房预售许可证、故意隐瞒已经抵押的事实，可以请求返还房款并要求房款一倍赔偿。 * 　第8条　具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：　　（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；　　（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 * 第九条　出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：　（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；　（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；　　（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 * 7、交付 ——不具备交付条件,但双方已交付占 ——交付房屋钥匙视为房屋交付使用 ——交付移转毁损灭失的风险 ——逾期交付的，按照同地段同类房屋租金标准确定。 ——交付义务包括提供土地使用证明、规划许可证、房屋建筑测绘成果报告、分户平面图等。 * 8、违约金 （1）当事人以约定的违约金过分高于因违约造成的损失（超过30%），而主张降低的，法院以损失是否超过因违约造成的损失的30%加以调整。当事人主张违约金低于实际损失，以实际损失作为违约金。 （2）区分不履行合同的违约金和逾期履行合同的违约金，前者按照合同价款计算违约金，后者一般按照天数加以计算。 逾期履行也是履行，不能同时适用两种违约金。 * 9、未办理房产证的责任 由于出卖人的原因，未能在规定期限（2个90日）内办理产权登记手续的，应当承担违约责任。没有约定违约金或者难以确定损失额，按照已经支付购房款总额根据人民银行关于逾期贷款的规定办理。 * 　第十八条　由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： 　　（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； 　　（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； 　　（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 　　第十九条　商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 * 10、包销 （1）只有开发商才能成为销售主体。 （3）包销人有权自主定价。 （3）包销合同为无名合同。包销合同有约定的按照约定，没有约定的，剩余房地产由包销人全部按合同价格购买。出卖人违反包销合同自行出卖，应当承担责任。 （21条） （4）买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，包销人参加诉讼。 （22条） *