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投资分析基础与园区并购业务探索
投资分析基础与园区并购业务探索
园区投资部
2017年10月9 日
严格保密
目录
一 投资分析基础
二 园区并购业务探索
三 关于投资的深入思考
严格保密
一、投资分析基础
现金流概念
项目现金流的组成
现金流入 现金流出
1、可售物业的销售收入 1、项目投资：包括获取成本、开发建设成本；
2、持有经营物业的综合经营收入 2、持有物业经营成本
3、持有经营物业退出收入 3、经营税费（销售税费、经营税费）、所得税
4、资金成本（利息等）
销售收入、 物业退出收入、
销售收入 经营收入 经营收入
经营收入 经营收入
项目层面 1 2 3 4 5 6
投资或 投资或 经营成本、 经营成本、 经营成本、 经营成本、
建设 建设 税费 税费 税费 税费
结转销售利润P1 利润P2 利润P3 利润P4
项目利润收入 项目利润收入 项目利润收入 项目利润收入
股东层面 1 2 3 4 5 6
项目资本投入
初始 建设 竣工 经营 经营 项目
投资 预售 经营 阶段 阶段 退出
严格保密 3
一、投资分析基础
项目投资评价指标
在评价一个项目是否具备投资价值时 ，可对项目的经济指标进行分析 ，参考项目的利润率、
IRR、EBITDA等指标 ，以作出综合的考虑与评判。
对项目的经济分析可分为静态分析与动态分析两种。
在静态分析中 ，对项目的成本支出及整体收入进行静态分析计算 ，不考虑时间因素的影响。
在动态分析中 ，不仅考
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