都市枫林项目策划报告(至祥).pptVIP

总体项目客户定位——北市区及茨坝周边为主，市区为辅。 用地指标 用地面积：６７４５５㎡ 容积率：　1.5 建筑面积：９４４３７㎡ 限高：最高点≤15米 建筑密度： ≤40％ 绿化率：３０％以上 项目总体规划 产品类型及户型设置 特色/亮点、产品差异化 叠加别墅的创新 退台类联排创新 产品创新—户内花园 我们的营销战略： 营销节奏的总体安排 销售中心内部—名流生活馆 销售中心广场提示 销售中心外立面及广场提示 原则：外立面的风格要体现大气、尊贵感； 建立可多用木材与石材； 销售中心外立面提示 示范区展示建议 古典装修风格提示 现代装修风格提示 样板房庭院 样板房个性化标签 投资估算1——容积率1.4下的成本估算 投资估算1——容积率1.3下的成本估算 北市区楼盘价格调查 价格尚未突破３０００高线 2800 平地 高层 396 3万㎡ 12亩 金泉地产 尚都国际 2800 地基 高层小高层 653 5.1万㎡ 21亩 中房地产 丽水天锦 2520 现房 高层 290 3.8万㎡ 30亩 华信地产 上领70 2800 现房 小高层 212 3.6万㎡ 22亩 住佳地产 艾诗林根 2500 在建 多层高层 1400 23万㎡ 69亩 伦华地产 春之城 2300 现房 多层小高层 500 7.3万㎡ 65亩 天保地产 天保家园 2400 平地 多层小高层 896 12万㎡ 75亩 中浩地产 金域蓝湾 2600 现房 多层 150 1.6万㎡ 15.8亩 大成地产 大成名园 均价 工程状况 项目形态 总户数 总建面 总占地 开发商 项目名称 北市区两年前的主流价格在2100～2300元/㎡之间，今年以来的产品价格集中在2300～2500元/㎡，均价为2470元/㎡，总价范围在25～30万之间，该类产品线市场表现良好，但竞争激烈； 高端产品的价格在2800～3000元/㎡（多层，但供应量极少），4000～6000元/㎡（别墅），“金色维也纳”开盘当天售出别墅30余套，高端产品因过去缺乏供应，市场存在一定空隙； 2800 ～ 3000元/㎡的高附加楼盘缺货 。 调查结论 如何实现价格目标？ —产品优势 创新花园洋房别墅 １.４的容积率 植物园边，龙脉地块，密集的植被 意味着什么？ 低密度、绝版 １０万平建筑面积 凝聚高尚居住氛围 树立片区产品标准 土地气质尊贵 格调高雅 主题水景园林 形成片区稀缺 如何实现价格目标？ —营销理念 高价格，建立区域价格标杆 首先树立市场高端物业形象 资源好的 资源较差的 后续推广，起点高 稀缺资源，建立区域形象标杆 弱化了资源的不均衡性 价值最大化提升 利用客户追高的消费心理 高端别墅物业 中高端洋房物业 奠定物业尊贵气势 高端物业如何建立自身价格参照系 推广时机 F 轴心形 象概念 本案价值闪光点： A、城市边缘中最稀缺的原始自留地 B、 生态、水域、和谐、植物园 C、先进产品的卓然立世 ＞＞ 10万森林别墅洋房群落 项目形象定位 都市枫林----- T1 F 项目形象定位—森林里的生活 T2 空气优良指数－9: 森林生活所独有的天然“负离子”生活形态，自然 氧吧，不同于任何其他人造手段； 温度适意指数－9 : 植物园全年温暖湿润，年均气温22.4，平均高温30以 下，平均低温4—5， 真正的冬暖夏凉； 景观开阔指数－9： 南可俯瞰繁华的昆明市区，北可饱览植物园的景色， 西可望长虫山，东北黑龙潭物尽芳华; 宁静质量指数－9： 长虫山脚下绝对的“无丝竹之乱耳”，真正的“小隐 于林”，远离喧嚣与浮躁； 生活情趣指数－9： 真正可随兴而发登山运动，林中野餐，完全自然健康 的度假休闲生活 人文氛围指数－9： 北市区大型文化广场近在咫尺，高尚人文氛围，真正 的“大隐于市”； 配套便利指数－9： 长基品牌打造会所及商务中心，品质高档，龙都球 场，温泉，配套无后顾之忧，充分释放度假心情； 报告结构 项目定位分析 营销总体攻略 总体目标设定 整盘收益测算 推广总纲—目标设定 一、实现高形象启动项目，建立市场影响力 二、快速销售，开盘实现３０％销售率 三、