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房地产金融工具创新问题的探讨 金融创新指金融机构或金融管理当局在金融领域内通过各种要素的重新组合和创造性变革所 创造或引进的新事物, 自现代金融体系形成之后,金融创新就一直与经济发展相伴随, 并成为经济高度市场化内生变量的组成部分。房地产金融创新是房地产金融与金融创新两个概念的交集 , 是决定房地产金融进展的重要因素。而房地产金融工具创新通常又被视为房地产金融创新的核心。 1　金融工具与房地产金融工具 金融工具也叫信用工具, 是用来融通资金、实现信用活动的工具。金融工具的发行和流通, 成为 金融市场的交易对象。各种金融工具都是为了适应借贷双方的不同需要而创造出来的, 每种工具都具有不同的特点。房地产金融市场中的金融工具可分为两类: 一是一般金融市场共有的, 如股票、债券、票据等;二是房地产金融市场中特有的, 如房地产抵押债 券、住房奖券等。 2　房地产金融工具创新的类型及发展特点 金融工具创新的核心是金融资产更加灵活多样化, 并具有高度的流动性和安全性, 最大限度的 范围内依赖和运用市场价值规律。80 年代末以来, 房地产金融工具的创新一方面反映在各房地产金融机构纷纷对传统筹资工具进行创新; 另一方面反映在房地产证券化成为房地产金融业发展中极具优势的新型融资工具。11 房地产金融工具创新的类型对房地产金融工具的创新可以从不同角度进行多种分类。按照国际清算银行(B IS) 提出的方法, 即先以资产负债表表内业务和表外业务划分金融工具创新, 然后再按这些金融工具的中介功能和运用进行划分, 将其分为五类: (1) 价格风险转移型的房地产金融工具创新经济行为人在他们之间转移金融头寸具有价 格风险时采用此类工具创新。比如, 为了对付利率风险, 美国储蓄机构将抵押贷款库的本金和利息分离, 创造了所谓纯利率证券和纯本金证券。对于纯利率证券, 从抵押贷款库中的利息流出的平均量取决于利率的水平, 如果利率下降而本金的预付增加, 纯利率证券的现金流减少。反过来, 当利率上升而预付行为减慢时, 纯利率证券的现金流就增加。因此, 对于持有长期资产和短期负债的储蓄机构来说, 纯利率证券可以作为对市场利率上升的一种保值手段。 (2) 信用风险转移型的房地产金融工具创新 经济行为人在他们之间转移金融头寸的信用风险时采用此类工具创新。如“IN G”模式, 其核 心是将购房抵押贷款与人寿保险相结合。它要求购房者购买相应年期和金额的人寿保险(如养老金保险) 作为借贷的抵押, 购房者只需支付占全部房价15% 至20% 的首期房价即可购买。在这种机制下,一方面购房者每月仅需支付贷款的利息, 人寿保险期满后其保险金恰好足以清偿贷款本金, 经济负担减轻; 另一方面, 它减少了还款过程中的“意外风险”或“能力丧失”, 确保贷款提供者的债权。 (3) 流动性增强型的房地产金融工具创新 此类工具创新可以促使金融机构所拥有的资产变现性增加, 或使投资者拥有的资产流动性增 加。如抵押债权证券化将投入房地产之中长期固定资本形态表现的资金通过证券化分割而进入短期资金流通市场, 从而增加了房地产投资的变现力和流动性, 有效地解决了房地产业发展中所需充足而稳定的资金来源问题。 (4) 引致信用型的房地产金融工具创新 此类工具创新可以帮助使用者增加进入某些信贷市场的机会, 从而提高其获得信用的能力。像 零息债券(zero coupon bonds) , 它以低于面值出售, 到期以前不支付任何利息, 到期时以面值赎回, 投资者得到的收益便是面值与发行价之间的差距。与相同期限的传统债券相比, 零息债券能使投资者避免利息收入再投资风险。也正是这一优点, 使它的价格比传统债券的价格要高, 从而取得较低的借款总成本。 (5) 引致股权型的房地产金融工具创新 它的功能主要是提供股权式融资的机会。如分享股权融资(shared equity loan) , 金融机构等接受 低于市场的利率而分享项目的部分股权, 与借款人共同分担项目风险, 由于金融机构等享有项目的部分股权利益, 因此对项目的管理具有一定的发言权和影响力。 1 房地产金融工具创新发展的特点 综观各类金融创新工具的出现, 其发展呈现出以下四个特点: (1) 不可逆性。即引起创新的原因消失后, 金融创新工具继续存在; (2) 组合性。许多金融创新工具只是金融机构根据投资者的需要, 在原有产品的基础上, 对收益、风险、定价方法、金额、期限、股权认购、转换性与选择性等方面的重新组合剪裁; (3) 市场化利率。各种金融创新工具都能提供 市场利率或与市场利率挂钩和接近的收益; (4) “群”的特点。一个基本创新出现以后, 围 绕它会衍生出其他许多创新, 形成一个金融创新 群。 3　我国房地产金融工具创新的思路 房地产金融工具创新应该是没有时间