中国个人金融服务市场及新兴银行制胜战略(ppt83).pptVIP

工商银行住房按揭业务流程 提供公积金贷款，主要做为组合贷款的一部分 商业住房贷款 各支行与开发商签按揭协议 审查开发商的营业执照 要求签订回购协议 对建筑公司与开发商一视同仁 在二手楼市场不活跃 各支行决定是否接受散户贷款 申请人将有关材料交银行指定的律师事务所核实 贷款申请表一式三份 购房协议 首期款支付发票 身份证、户口本、结婚证 收入证明 律师事务所出具律师意见书 律师事务所要求面谈 手续费为贷款总额的0.4% 由律师事务所将意见书及其他申请材料交给银行 银行输入信息并存档 二手楼需要进行价值评估 按揭销售 申请办理 审批 抵押登记 放款 还款 房地产信贷科审核材料 初审合格后通知购房者到指定保险公司购买房屋保险 购房者到银行填写贷款合同和抵押合同各三份 审批标准 房价及总额 收入状况 年龄 将贷款合同上报领导审批 贷款申请人不需面谈 购内销房到房屋所在区的房管局办理 外销房在北京市房管局办理 开发商、业主须一起去房管局 银行批准后将贷款直接划入开发商帐户 贷款人须在工行开立活期存款帐户，并每月自动扣款 从贷款申请到放款平均约1个月。律师事务所和开发商所需时间不一 收到律师意见书后，一般1天后可以初审结束，通知购房者买保险 对外公布从签字起到放款要15个工作日 资料来源： 访谈 PDB/000217/SH-MISC(97GB) * 建设银行住房按揭业务流程 为顾客提供公积金贷款 商业和组合住房贷款主要是通过开发商销售 银行业务人员辅导开发商如何做开发，然后审核开发商送上来的资料 申请人需填写并签署贷款申请表和抵押合同各5份 开发商每周一次将申请表送交银行 客户需提供的资料包括：收入证明、工作证明、职位、婚姻状况证明 都是以纸张形式档案 销售 申请办理 审批 抵押登记 放款 收款 住房按揭贷款科审核客户申请资料，考虑申请人的收入、工作、职位和收入的稳定性，但主要从成数上控制风险 审批中量化标准少 不需要面谈 在各区房地产登记处办理 明确产权 是否抵押给别人 核实价格 一手楼的开发由开发商办理，二手楼由客户办理 转帐并给予转帐通知 每月定期自动转帐 使用龙卡 从申请到放款平均需一个月到一个半月时间 行内审批时间为一星期左右 资料来源： 访谈 PDB/000217/SH-MISC(97GB) * 个人住房按揭的法律法规分析 贷款比例，利率和期限 法律规定 法律允许但尚未被广泛实施 法律禁止或外部条件限制 贷款比例不超过80% 贷款期限不超过30年 5年期以下利率为5.31%，5年期以上为5.58% 8成30年按揭 二手楼按揭贷款 提供不同利率(固定或浮动利率) 贷款对象 具有完全民事行为能力的自然人 对外籍人士发放按揭贷款 对港、澳、台同胞发放按揭贷款 抵押/担保 担保人提供书面担保 不需发展商提供回购担保 房层回收和财产清算 有权依照《担保法》的规定处理抵押的房产 借款合同发生纠纷时，借贷双方应首先协商解决，协商不成则任何一方均可依法申请仲裁或向法院起诉 委托中介公司直接拍卖抵押物 由银行直接拍卖抵押物 一旦发生欠款，银行回收房产比较困难 房屋转卖的市场尚未形成 按揭尚未证券化 资料来源： China Information Bank；麦肯锡分析 银行资本需求 贷款/定期存款(1年)比率应大于120% 潜在机遇 不利因素 PDB/000217/SH-MISC(97GB) * 占贷款余额的百分比 由于利差收入高、贷款损失少，住房按揭业务利润很高 利息收入 平均资金成本 营运费用 逾期贷款 坏帐回收 税前净收入 税收 税后净收入 参照最新利率调整 0.5~1.0 0.5* 1.0~1.5 1.5~2.0 0.14 2.5 利差收入 建行估计逾期率不超过2% 北京市平均逾期率约为0.8% 98%的坏帐回收率 * 利息收入的0.8% 资料来源： 麦肯锡分析 PDB/000217/SH-MISC(97GB) * 资料来源：访谈；麦肯锡分析 现有市场领导者在服务质量、产品和客户细分上做得不够 关键成功因素 主要银行评估 中国银行 工商银行 CCB 和发展商的关系 有很多关系 与高档发展商关系很密切 做得不好 做得好 有很多关系 有很多关系 与很多低档发展商关系密切 客户细分和特有的价值定位 更侧重于高档客户 没有细分客户 不想细分客户，事实上侧重低档客户 高质量的服务 滞后(缓慢、官僚) 大银行中最佳(提供快捷、有时是现场一条龙服务) 滞后(缓慢、过程复杂、官僚) 有吸引力的产品 无限额的产品吸引了高档发展商/购房者 唯一获准向外籍人士发放人民币按揭的银行 要求发展商担保 所有客户的还款要求都一样 有限额 没有独到产品 所有客户还款期一样 要求发展商担保 有限额 占公积金住房贷款市场比重