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关于加强房地产贷款风险管理的有关问题 中国银监会政策法规部 徐XX/处长 * 房地产贷款风险管理中存在的问题 房地产贷款增长过猛 1998年,商业银行房地产开发贷款余额为2680亿元,2002年达到6616亿元,年均增长25.3%；个人住房贷款余额1997年为190亿元,2002年达到8258亿元，年均增长113%以上。截止2003年11月，商业银行房地产开发贷款余额为7532亿元，个人住房贷款余额为11412亿元，保持了增长的势头 * 房地产贷款风险管理中存在的问题 尽管目前房地产开发贷款及个人贷款余额占整个贷款余额的比例不高,但发展态势迅猛.必须重视风险防范. * 房地产贷款风险管理中存在的问题 国内商业银行识别、衡量、监测和控制房地产贷款风险（包括房地产开发贷款和个人住房贷款）的手段和能力均很不足 * 房地产贷款风险管理中存在的问题 2002年11月份,人行对部分城市商业银行2001年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷款的检查,共抽查房地产贷款20901笔,金额1468亿,其中房地产开发贷款3654笔,金额1380.5亿,个人住房贷款12158笔.金额44.1亿,调查发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%. * 防范房地产贷款风险应采取的措施 1.要加强对银行贷款风险的监控 1)央行采取了一系列调控措施,121号文对高档商品房,别墅开发土地储备贷款等作了原则要求. 2)各行都加大了对抵押物与信用担保方的核实力度 但须解决贷款在使用中所面临的风险,如:恶意骗取,挪用,故意违约 解决办法:建立全面评估贷款对象的风险监控体系 * 防范房地产贷款风险采取的措施 关于加强土地储备贷款和城市基础 设施建设贷款风险提示的通知 一、密切关注由于政策变化所带来的风险。在发放土地储备贷款和城市基础设施建设贷款时，应密切关注宏观经济政策变化对银行贷款的影响，认真研究国家有关法律法规对土地审批权限、出让方式等方面的规定，掌握国家有关土地管理法律法规和政策变化，关注和监测政策变化对贷款风险的影响范围和程度 * 防范房地产贷款风险采取的措施 二、确保贷款项目合法合规。土地储备贷款和城市基础设施建设贷款的项目，必须符合法定程序批准的城市总体规划、近期建设规划，以及土地利用总体规划 * 防范房地产贷款风险采取的措施 三、依法审查贷款担保主体、承贷主体的资格与履约能力，切实防范此类贷款的法律风险。应依法严格审查土地储备贷款和城市基础设施建设贷款担保主体的合法性，严格审核企业实际担保能力，以及出现风险后担保主体或担保资产的可执行性，防止担保虚置，或者在执行过程中出现法律风险。 * 防范房地产贷款风险采取的措施 四、准确评估权利质押或资产抵押的实际可实现价值，关注土地价格的周期性变化。发放土地储备贷款，主要是以土地储备公司（中心）土地使用权质押，以土地使用权出让收益为未来还款保障。部分地方因为土地储备和土地储备贷款管理缺陷较多，土地真实价值被过分高估；或仍采用协议出让、低价出让的方式处理储备土地，使得地价不确定因素较多。这些情况都可能使未来土地出让所产生的收益和现金流不足以偿还银行贷款，银行贷款面临较大的信用风险和市场风险，应予以高度关注。 * 防范房地产贷款风险采取的措施 五、注意控制贷款集中度，加强信息沟通。部分地方城市基础设施建设贷款总量已大大超出了地方政府的财政还款能力，少数地方甚至超过了未来几年地方政府财政收入及土地收益总和。要建立土地储备贷款和城市基础设施建设贷款的信息通报机制，严格控制土地储备贷款和城市基础设施建设贷款的集中度风险，防止竞相向某些地区的土地储备项目和城市基础设施建设发放贷款，出现因地区集中度过高导致银行贷款风险积聚 * 防范房地产贷款风险采取的措施 六、建立土地储备贷款和城市基础设施建设贷款还款能力评估体系，持续监测还款能力的变化。要根据审慎原则，尊重这类建设项目的特点和规律，按照土地储备的获取途径、管理水平、土地使用权的出让方式、市场价格预测等因素，建立土地储备贷款和城市基础设施建设贷款评估体系，尤其是对未来现金流量的变化要持续地、科学地监测和评估，及时认真地作出授信和授信变化的决策。要认真总结经验，摸索规律，锐意创新，努力提高工作水平和效率。 * 七、注意分类指导，有堵有疏。严格控制不符合审慎经营原则或达不到贷款标准的土地储备贷款和城市基础设施建设贷款。要继续大力支持一切符合贷款条件的此类项目，对风险状况出现变化的项目也要具体问题具体分析，注意区别对待，积极做好工作，加强与客户的沟通工作，不搞“一刀切”。 * 商业银行房地产贷款风险管理的政策目标 银监会于2004年2月26日---3月26日将商业银行房地产贷款风险管理指引在网上公示,至今仍在根据