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瀚城国际项目可行性研究报告 前 言 本报告根据决定房地产项目的三要素：市场、产品和客户，旨在通过对项目内外部条件和项目本身情况的研究系统分析翰城国际住宅区项目的可行性。 研究内容包括合肥房地产市场宏观大势和政府规划方针等外部条件；项目的优势所在、机会所在等内部情况，竞争调研是本部分的核心；通过叠化目标客户调研界定本案目标市场，为精确制导我们的产品和营销战略，实现低成本运营做好准备。 系统分析结论： 翰城国际住宅区项目的建设，符合宏观经济规律和区域规划方针，项目宜在今年10月推出；适合项目3－5公里区域内人们生活居住水准和适当超前的产品需求；目标客户为70年代生人，处于事业上升和家庭需要稳定期。 关键词：房产新政、竞争对手、目标客户、可行性。 目 录： 合肥楼市整体市场调研与分析——供给与去化速度 05年合肥楼市将最少有30％的房子卖不出去。 合肥楼市整体市场调研与分析——供给与去化速度 05年楼盘去化速度放慢约40％。 合肥楼市整体市场调研与分析——供给与去化速度 户型面积的控制与单价的设定同等重要 总价成为影响楼盘去化的关键因素 合肥楼市整体市场调研与分析——价格与时点预测 05年合肥市商品房价格上涨约10%，增幅回落约60％。 10月份是2005年楼市供需的最高点,需求释放量达到最大同时新盘上市最多。 10月份是2005年楼市供需的最高点,需求释放量达到最大同时新盘上市最多。 合肥楼市整体市场调研与分析——板块与物业类型 合肥楼市整体市场调研与分析——板块与物业类型 商铺供过于求，写字楼值得保留，住宅随行就市 目前合肥商铺价格经过3年多的突飞猛涨，已达到本轮地产高峰顶点，商铺宜抓住“拆违”机会尽快出手； 住宅接近顶峰，随行就市，不宜等待； 而写字楼则类似3年前的商铺，价值严重被低估且没有市场，不必强推。 国务院发展研究中心等单位的一项研究表明：合肥市住宅开发投资综合吸引力全国排名在全国35个大中型城市中第五；写字楼开发投资综合吸引力排名第七。 房产新政分析以及对策——新政具体内容 国八条目的：稳定住房价格、调整供应结构、有效监测预控，关键在中央、地方、市场三方博弈。 3月26日国务院办公厅印发《关于切实稳定住房价格的通知》： 1、高度重视稳定住房价格； 2、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任； 3、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设； 4、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量； 5、正确引导居民合理消费需求； 6、全面监测房地产市场运行； 7、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施； 8、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 4月28日，国务院又出台《加强房地产市场引导和调控的八条措施》： 1、强化规划调控，改善商品房结构； 2、加大土地供应调控力度，严格土地管理； 3、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供 4、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求； 5、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度； 6、加强金融监管； 7、切实整顿和规范市场秩序； 8、加强市场监测，完善市场信息披露制度。 房产新政分析以及对策——新政政策解读 合肥地方政府迄今并未采取严格措施收缩对地产业的一贯支持。 7月1日，合肥市房地产享受优惠政策普通住房价格标准，可以看作是国八条在合肥具体执行的先兆。 合肥市普通住房的标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在144平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。根据国家要求，由于各地房地产价格的市场变化，各地普通住房的价格标准每半年向社会公布一次。 房产新政分析以及对策——后市影响 国八条按目前情况看不会对合肥房地产市场的中长期产生太大影响。 但是近段时间，政府、企业、消费者互相观望，形成僵局，严重影响了6月后地产行市；此影响将持续到9月份。 加之新领导上台政策暂不明朗使合肥地产局势紧张起来，但是地方政府的表态以及系列利好消息，对处于中端的合肥楼市确有走暖的趋势。 5月1日，《合肥市经济适用住房管理办法》颁布实施。 8月1日，合肥市将实施网上合同登记备案制度，投资吵房将被进一步限制。 7月4日，合肥掀起“拆违”风暴 7月21日人民币升值2% 房产新政分析以及对策——相应对策 1、对自有资金要求提高，警惕资金链安全性。 2、作好项目利润率下降到10%以