房地产法规第12章.pptVIP

12.1 概述 12.1.3 物业管理的特点 12.2 物业管理法律关系 12.3.2 物业管理企业的资质管理 12.4业主公约 12.5物业管理服务合同 12.6 物业管理的主要类型和收费制度 12.6.3 物业接管验收 12.6.4 物业管理的收费制度 案 例 分 析 作 业 作 业 技能训练答案 * 第12章 物业管理法律制度 1.了解物业管理法律制度的现状、物业管理的类型、管理服务内容和行为规范； 2.掌握物业管理企业的资质管理和物业接管验收、履行《物业服务合同》的有关规定。 3.具有依法和按照合同规定对物业进行接管验收的能力。 学习要求 12.1.1 物业的含义 在我国，物业是指房屋和与之配套的设备、设施及其占用范围内的土地使用权。 12.1.2 物业管理的含义 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理是有别于以往传统房产管理的一种新型的管理模式，具有以下特征。 规范化 社会化 专业化 企业化 市场化 12.2.1 物业管理法律关系的含义 物业管理关系是指人们在物业管理过程中形成的社会关系。物业管理法律关系是指物业管理法律规范在调整物业管理及相关活动的过程中所形成的权利义务关系。物业管理法律关系是由主体、客体、内容三个要素构成。 12.2.2 物业管理的法律主体 物业管理法律关系的主体是物业管理法律关系中权利和享有者和义务的承担者，即物业管理过程的参加者或参与者，主要包括业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业和其他与物业管理相关联的行业以及政府有关部门。但实质上的物业管理法律关系主体，主要是指物业管理委托合同关系中的委托方业主和受委托方物业管理企业。 12.2.3 物业管理法律关系的客体 物业管理法律关系的客体是物业管理法律关系主体的权利义务共同指向的对象，如物（房屋、附属设备设施等）、行为（物业管理服务）、智力成果等。物业管理法律关系的客体，主要是行为，即业主或业主委员会委托物业管理公司实施的物业管理行为，即合同中约定的由物业管理公司实行的各种经营管理活动。 12.2.4 物业管理法律关系的内容 物业管理法律关系的内容主要是指法律关系主体在具体的法律关系中所享有的权利和所承担的义务。 1.业主的权利和义务 权利：按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业管理企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；法律、法规规定的其他权利。 义务：遵守业主公约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规定制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；法律、法规规定的其他义务。 2.物业管理企业的权利和义务 权利：依照物业管理合同对物业实施管理，管理办法应由物业管理公司根据有关法规，结合实际情况制定，并报房地产行政主管部门备案；依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；有权制止违反规章制度的行为；有权要求业主委员会协助管理，有权选择专营公司承担专项管理业务。 义务：履行物业管理合同，依法经营；接受业主委员会和物业区域内居民的监督；重大的管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员会认可；接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及物业所在地人民政府的监督指导。 12.3 物业管理企业 物业管理企业是指具有法人资格，根据合同接受业主或者业主委员会的委托，依照有关法律、法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理，以获取相应报酬的经济实体。物业管理企业与业主的关系是一种服务与被服务的合同关系。 12.3.1 物业管理企业的资质标准 资质一级企业： l.注册资本500万元以上； 2.具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书； 3.管理两种类型