浙江嘉兴嘉秀洲005号地块土地评估报告.pptVIP

市场解析——个案分析 紫园 2008年1月29日嘉兴紫元房地产开发有限公司注册成立，开发建设“紫园”住宅小区，小区位于嘉兴市开发区常秀街与洪殷路东南侧，性质为商住用地,占地面积为69604平方米，容积率2.0,建筑密度不大于30%，绿地比例30%。 市场解析——个案分析 耀城广场 耀城广场总建筑面积16万平方米，集合了办公和住宅两用，两栋写字楼。主力户型为：平层90-140平方米户型，跃层180-220平方米户型。 市场解析——个案分析 富安臻园 富安臻园是以海派经典风格Art-deco建筑群落，总占地面积约4.1万平米，总建筑面积约9.4万平米，容积率1.8，建筑密度仅约17.5%，绿化率高达约35％。项目精心布局电梯花园洋房、小高层、高层和部分商业等多重业态，大手笔铺成五大主题庭院，而且毗临近万方城市水景公园，成为市中心罕见的低密度海派公园住区。 市场解析——个案分析 龙盛·右岸名邸 龙盛·右岸名邸位于嘉兴秀洲新区秀园路东侧，东面毗邻龙盛·华城右岸与龙盛·右岸美墅。占地面积10万余平方米，总建筑面积约17万平方米。整个社区由景观主轴自然划分为多层都市洋房和高层景观公寓南北两大主题板块。南区“玫瑰园”与“缇香阁”多层都市洋房，精心设计丰富创享空间，令居住感受别具一格。北区“爱琴海” 水韵悠然，环绕分布高层景观公寓。 市场解析——个案分析 综合比较分析 目前嘉兴区域内的在售楼盘以住宅为主力产品，且其所拥有体量都相对较大。对本项目后市的供应，存在一定的竞争压力。 从在售楼盘的户型分布及去化情况来看，小户型产品的去化相对拥有一定优势。这为本项目日后的小户型产品（无论是住宅还是酒店式公寓）的去化奠定了较为有利的市场基础。 目前嘉兴市场在售楼盘的价格同质化现象相对集中，住宅类产品的价格区间主要集中在6500~8000元/㎡的水平中。而随着后市以及相应规划的落实，我们认为对于本项目的售价仍存在保守乐观的空间。 市场解析——土地市场分析 近期土地挂牌信息 编号 土地位置 土地面积 用途 规划指标 出让年限 挂牌起始价 保证金 （㎡） 容积率 建筑密度 绿地率 （年） （元/㎡） （万元） 2010嘉秀洲-001号 秀洲区王店镇，花园路东侧，规划道路北侧 21035 商住 1.0~1.4 ≤30% 30% 40/70 920 387 2010嘉秀洲-002号 秀洲区油车港镇，天星路南侧，规划道路东侧 47106 商住 1.3~1.8 ≤30% 30% 40/70 840 791 2010嘉秀洲-003号 秀洲新区，东升西路北侧、兴港路东侧、木桥港西侧 51084 商办 1.3～1.5 ≤30% 25% 40 980 1000 2010嘉秀洲-004号 秀洲工业区，乍嘉苏高速公路西侧，中山西路南侧 31725 工业 0.9～1.6 ≤45% 20% 50 350 222 2010嘉秀洲-005号 秀洲新区，殷秀路南侧、聚贤路东侧 33909 商住 1.3～1.8 ≤30% 30% 40/70 1590 1078 2010嘉秀洲-006号 秀洲区新塍镇，兴镇路南侧（原浙江东泰源车辆配件有限公司地块） 16293 工业 0.9～1.6 ≤30% 10%～20% 50 345 112 框中标注为本地块 市场解析——土地市场分析 近期成交土地信息 受让方 土地范围 出让面积 用途 成交价格 挂牌价格 土地溢价率 （㎡） （元/㎡） （元/㎡） % 浙江大树置业股份有限公司 东到昌盛路，南到文博路，西到秀水学院用地，北至新桥港 34855 商住 4830 2925 65.12 浙江翔鸿实业有限公司、陈正华、沈丰平、姚松良 东至云溪南路，南至广益路，西至云东路，北至向阳街 9171.6 商办 13350 3040 339.14 东至空地，南至广益路，西至云溪南路，北至向阳街 8131.3 商办 9940 3030 228.05 洪北京、刘小阳 油车港镇，天星路南侧，规划道路东侧 47106 商住 2120 840 152.38 王店镇，花园路东侧，规划道路北侧 21035 商住 1880 920 104.35 嘉兴市中正置业有限公司 南湖区凤桥镇新康路北侧，育才路西侧 4438 商住 1950 660 195.45 由于2009年整个中国“疯狂”的房地产市场，嘉兴近期成交土地的溢价率也明显上升，“地王”频现，这一点是我们在2010年新的市场环境下拿地需要注意的，应撇除其中的“市场追涨”因素。 市场解析——土地市场分析 嘉兴地区近期挂牌的土地（包含本项目）的初始价格已明显提升，一方面是市场正常的成长因素，另一方面与2009年整个房地产市场的“飙涨”有直接关系。 从近期已成交土地的情况来看，溢价率明显高出正常水平，这需要我们引起重视，不盲目追涨，撇除