唐山市路南区新华道万达广场房地产估价.docVIP

唐山市路南区新华道万达广场房地产估价 评估对象概况 该项目地处唐山市的核心地带，位于路南区新华道南侧，抗震纪念碑广场东侧。东至增盛路南临国防道西至文化路北至新华道、北侧紧邻新华道，距离建设路仅500米，交通快速便利、西侧紧邻抗震纪念碑广场及大钊公园，7路、28路等多路公交均可到达；项目南侧有运输铁路经过，煤矿在一定程度上增加了噪音及粉尘污。开发商为万达集团，项目总投资80亿元，地上总建筑面积104万平方米，计划将建成集高档货、超五星级酒店、高档公寓、高档写字楼、高档影剧院、高档住宅于一体的我市乃至我省具有领先水平、规模最大、投资最大、档次最高、环境最优的标志性商业商务中心区。 评估范围 此次评估一部分，其中土地总面积为1000m2，于2005年9月底获得50年使用权。土地使用权出让合同中已约定不可续期。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2008年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，土地报酬率为5%，房地产报酬率为7%。 估价目的 评估其2010年9月30号的市场价值，为资产处置进行价值参考。 估价依据 房地产估价规范(GB/T 50291—1999) 估价原则 合法原则 替代原则 估价时点原则 最高最佳使用原则 公平原则 评估过程 估价技术思路与方法 个别因素分析 该项目地处唐山市的核心地带，位于路南区新华道南侧，抗震纪念碑广场东侧。唐山万达广场百万平米城市综合体强势汇聚商业广场、高级写字楼、五星级酒店、产权旺铺等多元业态为一体，国际级的商业设施和商业配套，重心定义唐山市中心璀璨繁华！26万平米缤纷大商业，核聚国众多内外500强企业及国内外知名品牌商家争抢入驻，不仅满足日常所需，更带动广场及区域物业价值急速攀升！万达精装公寓，53—90平米全能小户型，集结办公、居住、投资等多种功能，打造唐山万达广场明星新产品。精装品质，国际领先，即买即住，即买即租。 区位因素分析 唐山万达广场，紧邻文化路及城市主干道新华道，占据极具价值的城市黄金地段。东至增盛路南临国防道西至文化路北至新华道、北侧紧邻新华道，距离建设路仅500米，交通快便利、西侧紧邻抗震纪念碑广场及大钊公园，周围交通：2、6、7、8、10、10特快、13、15、16、17、18、19、20、28、29、46、48、54、60、78路等20条公交线路。周边金融、贸易、服务、展览、咨询等高端行业蓬勃发展，餐饮、服务和住宿设施环伺左右，世博广场、华龙商厦、恒丰大厦等诸多高端写字楼林立，数万白领人群汇集于此，以万达五星级洲际酒店领衔的酒店商务区更极大提升区位价值。万达精装公寓，兼具城市中心与酒店商务区核心双心优势，独揽多重资源，绝无仅有的稀缺性，是资金高回报的强力保障！ （3）市场背景分析 唐山住建局分析说，现在随着路北开发面积减少，路南拆改工程推进以及高新区开发项目增加，唐山市房地产销售的传统地域格局将产生变化。随着南湖生态城的建成，南湖地区已经成为绿色经济增长的一个新兴地区，除南湖生态城外，凤凰新城是唐山市未来城市重点发展的空间和标志性新城区，蕴藏着无限的发展前景和商机。 在此带动下，唐山市民对市中心区房产区位及其相应价格的原有观念，正悄然发生着变化。唐山家和中介负责人分析说，这些区域或凭借黄金地段，或凭高品质和高性价的楼盘，和优美的生态环境，将大大吸引置业人群。唐百区域作为城市核心，随着凤凰新城的建设，逐渐失去市场关注，但是，一旦出现区域引爆的关键性事件，例如万达广场的进驻，将会带来内城的更新，即传统城区的复兴；财富阶层掌握城市核心资源，整个区域面向财富阶层消费习惯，全面升级城市配套，城市核心被加强，区域进入新的发展阶段。万达成为具有领先水平、规模最大、投资最大、档次最高、环境最优的标志性商业商务中心区。 （4）最高最佳使用分析 最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。当下的房地产运营中，说到最受市场欢迎和精明的开发商青睐的物业，商住一体的楼盘虽然不能说是绝对第一的答案，至少是最主要的一个。因为市场常态下，商住一体的楼盘是能产生较高回报的业态。万达广场的整体布局以及功能已经齐全，不能再用来发展商业。其次如果在高层建写字楼既不会影响整体布局，使其功能性更强，而且高层商务公寓、写字间追求高品质生活的白领阶层与时尚一族的生活品质就近得到保障，又会给广场的商业提供更多高消费者，提高利润。最后市中心交通发达，给写字楼工作人员提供交通便利。 估价方法的选用 合理公正的估价必须遵守一定的估价原则和适当的估价程序，科学地使用估价方法。估价方法的选择需根据估价目的、委估对象的本身特性、市场条件及资料取得情况，以合理地确定委估物现时的公允价值。本次估价的土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取，建筑物价格用成本法求取，