南京报告书(p52-75).doc

8 南京未来五年的商业预想 8.１　南京人消费行为和习惯 现消费行为和习惯 ? 南京人个性比较感性, 愿意消费 ? 消费行为虽但绝对有追崇品牌的意愿.南京是, 集团消费和都比较. 年青的一代, 和改变了传统的家庭习惯南京市相对是一个比较小的城市, 随著,为老百姓带来方便, 也慢慢改者慢慢南京商圈的缺点 如要进一步提升商圈发展, 有效刺激市民消费, 拉动商业经济增长的重要手段就大和满足消费者的需求. 观南京现在的商圈, 发现正面临以下的挑战:, 但缺乏商户管理商品质量管理、服务水平管理 部份商场以出售形式为主, 结果出现了参次不齐的租户, 令管理难上加难 缺乏新意, 商场都大同小异, 千篇一律商场定位模糊, 缺乏开拓商场经验, 想法和经营互不结合 开发商缺乏实力和耐性, 只考虑短线回报 现时各大商场营运者, 缺乏谋略新的思想观念及文化态度 公共商业设施不足, 商家缺乏在细节上讨好消费者 消费品种出现脱行.现南京市消费者正步入或处於升级的积蓄准备期, 供需之间产生了断层 消费环境不尽人意, 市场上一环境舒适祐元年（公元1034年），由东晋学宫扩建而1984年，市、区人民政府为保护古都文化遗产，经有关专家科学论证和规划，几度拨专款，历数年的精心维修和复建南京地铁3号线起于规划中的南京南站，然后沿宁溧路北上，经长乐路、建康路后再沿太平南路、太平北路一直往北，经市政府到新庄再折向西北，从南京长江大桥下游过江，到林场站。全线共有19个站点，线路总长30.8公里，计划投资129.49亿，目前已着手项期的准备工作。南京地铁3号线站点? 南京南站站、大明路站、卡子路站、雨花门站、长乐路站、建康路站、张府园站、大行宫站、浮桥站、市政府站、新庄站、南京车站、干休所站、五塘村站、滨江路站、浦口路站、浦口站、火炬南路站、林场站5公里为直径范围内人口： 白下 90% 332503 建邺 40% 143586 雨花台 30% 82481 鼓楼 50% 316594 玄武 40% 196546 秦淮 90% 263034 合计： 1334744 10公里直径范围内人口： 白下 100% 339448 建邺 90% 323069 秦淮 100% 292260 鼓楼 100% 633188 玄武 95% 466796 下关 95% 347161 雨花台 100% 274936 江宁 30% 234403 栖霞 5% 19769 合计：2931030 10 项目的SWOT 分析 优势－Strength 政府的各项利好政策的制定和实施, 带动了南京总体经济的发展, 同时对於商业物业的开发和经营也产生较大的促进作用. 主要政策包括 : 城市重大工程的建设, 以政府投资的规模和力度带动, 引导其他社会投资 制定和实施各种优惠政策, 包括引进外间, 民间资本, 股份制经济政策等 提高居民整体收入水平, 促进消费市场的稳定发展. 该项目属於白下区, 同时也是秦准区的交沤点, 夫子庙的近邻. 夫子庙地区每天均人流量达到10万人次以上, 节假日30万人次以上. 夫子庙仰仗着其浓厚的文化底蕴, 加之政府的大力支持, 该区成为游人到南京必到之地, 有一定的商业气氛和凝聚力. 与此同时夫子庙也带动该整个区域的经济发展 . 开发商鹏欣企业规模大, 管理机制比较活, 而该地块相对新街口的价格具有优势, 对回收期比较长的事业是具有非常好的优势. FJ是日本资深的都市开发公司, 以往开发的项目, 都非常成功. 这次和鹏欣合作, 定能给予鹏欣在综合商业设施的开发和营运管理强力的专业支持. 基於各种不同的地理环境或资源问题等, 现新街口商业的设施和环境都难以和鹏欣的水游城所提供的共休闲,娱乐,餐饮,商业及优美的绿化环境相提并论. 该项目的业态组合, 空间环境相信是其最吸引租户和消费者, 再加上鹏欣和FJ的合作之下, 产生一队高度专业运营的团队.在推广促销, 租户, 商场的管理, 都会有一定的专业水准. 7. 该项目整体统一规划, 商场区只租不售, 有利于管理和长期回报. 弱处－Weakness 位於白下区, 传统区遗留历史问题不少- 该区居民收入较低, 消费力弱 近邻是夫子庙商业区. 客流量虽然高, 但人均消费只有人民币219.3. 和其他商业区比较下, 是最低的. 南京市民对夫子庙, 白下区存有偏见, 认为该区落後, 外来人口多, 素质低, 消费能力低於其他区域 开发商不足之处是竞争能力比较弱, 没有商业营运的经验和开发大型综合