博思智联—河南开祥管理诊断报告-地产流程.ppt

ATT Wireless Net Readiness 房地产开发企业的核心竞争力在于它的“集成性”和资源整合能力 项目决策阶段关键是提高决策的科学性和系统性，对开发过程的全面考虑和风险预防 规划设计阶段的关键是如何用建筑艺术和技术准确描述和表达顾客需求 施工管理阶段的目标是质量、成本、进度的实现，关键是过程控制 市场销售阶段是公司完成价值实现的“惊人一跃” 物业管理和顾客价值的实现紧密相关，是品牌的重要组成部分 Bothwitz Consulting 项目决策 规划设计 建设施工 市场销售 物业管理 施工/监理 材料 设备采购 招标 销售策划 项目策划 取得土地 建筑设计 市政设计 物业服务 广告 销售 投资分析 谁做得更好 值不值得做 各阶段的价值活动， 都有专业化公司提供服务。 企业边界的确定 企业做什么 别人做什么 社会分工 专业化程度 控制成本 企业实力 和战略 采取战略联盟、联合 采购、合作开发等更 优的合作竞争方式整合产业链 价 值 活 动 增值价值链 集成整合 市场调查 房地产开发企业的职能会趋于 专业化，主要体现在决策和投资 对各阶段价值活动的资源整合和控制上 报批/审核 办理规划证 投资计划 竣工验收 出租 装饰设计 土地 价值挖掘 市政设施 市场调查 顾客是谁 成本测算 销售收入 盈亏 平衡分析 敏感性分析风险分析 市场 调查公司 市场确认定位 景观设计 单体设计 小区规划 物业服务 功能配套 项目开发 的可行性 初步提供 参数、方案 假定 咨询 策划公司 规划 设计公司 需求表达 观念沟通 竞争 楼盘分析 需求 分析预测 概念设计方案 确定实施 企业价值活动 行业价值活动 招标参与 招标参与 招标参与 项目建议书 项目定位 建筑档次 建筑功能 景观设计 工程设计 咨询公司 招标参与 概念设计方案 交通组织 房型设计 环境规划 结构 设计公司 室内装饰 设计公司 环境景观 设计公司 暖卫电 设计公司 市政 设计公司 挖掘想法 梳理构思 不断深化 详细、可实施 的设计图纸 沟 通 总承包 设计公司 设计市场 设计市场走向开放化国外建筑和国外建筑设计理论和思维方式已从多渠道引入，使我国设计市场异常活跃，竞争日趋激烈，同时也大大促进了中国住宅设计水平的提高。 国营综合设计院为主体的设计体制 ,全国有工程勘察设计咨询单位12572家，其中，甲级资质单位1282家。 合伙人制的设计事务所，全国150－200家。 国外建筑设计公司的大量进入。 招 标 选择 评价 房地产开发企业 景观设计 配套设施 安全防范 智能化 生态环保 社区环境 室内装饰 功能设置 建筑风格 安全性 卫生性 经济性 经 济 社 会 心 理 艺 术 技 术 美观性 适用性 房地产质量、功能、成本控制的关键在规划设计阶段。 设计是销售策划之本，是有效供给之源。 科学、实用的规划设计控制能降低工程成本的60％～70％。 施工总承包商 专业施工商 材料供应商 设备供应商 监理公司 开发公司 质 量 招标选择、资金结算 过程管理 现场代表 （项目管理部） 派出 汇报 形成自上而下 的质量保证体系： 开发公司的质量 控制目标下达 监理公司的过程 专业把关监督 各级合作单位自身 质量管理体系 PACD循环 预防改进 用过程精品保证 工程总体精品 形成层层落实 的计划控制体系： 开发公司下达总的进度计划，协调各单位的合作关系 监理公司的控制监督工程进展 各级合作单位制定工作进度计划，保证落实达成 层层分解 保证落实 用阶段进度的实现 保证总进度的达成 形成全面的 成本控制体系： 开发公司的对成本实行总量和阶段性目标控制，对报量、预决算审批认可 监理公司监督各单位的成本耗费，进行报量确认 各级合作单位对成本和工作量统计报量，编制预决算 用分项工程成本保证总成本控制目标实现 进 度 成 本 广告 促销组合 渠道 楼盘面市 广告 媒体 公共关系 房产 展示交易会 网络销售推广 营业推广 人员销售 销售策划方案 人员培训 销售培训公司 代理销售 自主销售 （售楼部） 公益活动 营销策划公司 促销活动 代理商及分销网络的建立──选择所要运用的中间商： 最重要的渠道功能是信息收集、促销活动、谈判功能、定购产品、融资渠道、风险承担、付款方式。 广告战略所面临的最重要的问题是针对谁、传达什么、如何传送给目标客户，即媒体和方式的选择。 各大城市，主流媒体中的房地产广告市场份额都达到了70%以上，广告的集中投放造成了广告的影响力和广告效果下降， 需要创新。 营销人员的管理体系： 激励、考核措施 活动管理、培训、团队作业模式 总体的战略部署： 通盘安排、突出卖点、策略重点 媒体广