中海地产 项目发展计划安排指引.pdf

供集团营销策划中心、规划设计中心、财务资金部、投资管理部参阅 项目发展计划安排指引（试行） 为了加强总部对各地区公司项目发展的进度管理，有效控制项目 发展节奏，统一各项指标的统计口径。结合对已竣工项目开发周期的 研究，现就项目发展计划的编制工作，提出如下指引，请各地区公司 结合实际情况，在编排项目发展计划时参照执行。 一、项目分期分区原则 请严格按照《中海地产项目发展进度管理制度（试行）》中 4.3 “项目分期原则”执行。 二、物业类型的界定 （一）别墅：1～3层独立住宅 （二）多层：4～7层 （三）小高层：8～17层 （四）高层：18～25 层 （五）超高层：≥26 层 三、节点统计口径的界定 （一）获得土地 指签订土地买卖合同或土地转让协议。 （二）开工 1．大面积土方开挖，或者大面积桩基工程开始； 1 2．项目所在的第一栋销售类物业开工，即理解为该项目开工； 3．以下几种情况不算开工： （1）场地平整的土方工程开工； （2）试桩工程； （3）勘探、临时围墙、临时非销售类物业（如非永久售楼处、样 板房等）开工； （4）土方或桩基工程开工后未连续进行后续工程施工，停工时间 超过 1个月以上，前期的土方或桩基工程开工时间不能作为该项目开 工时间，开工时间以复工时间计算。（复工后根据实际情况调整项目 发展计划） （三）开盘 指项目的第一栋楼开始销售。 （四）竣工 财务完成该项目的最后一栋楼竣工结利手续。 如下情况视为竣工： 1．实际工程完工，完成竣工验收并取得竣工备案等相关证明文 件，同时财务办理了竣工结利手续，此为竣工。 2．实际工程未完工，根据财务要求，通过其他方法完成竣工结 利手续，此为竣工。 如下情况不能视为竣工： 1．部分楼栋（部分面积）竣工不能作为该项目竣工。 2．实际工程完成，完成竣工验收并取得竣工备案等相关证明文 2 件，但财务未立即办理竣工结利手续，此不作为该项目竣工，以财务 办理竣工结利时间为依据；但我们制定计划时的竣工时间以工程竣工 为控制点，确因为财务要求未立即办理结利手续 ，在考核时不作为 竣工延误。 （五）入伙 指项目的第一栋楼开始入伙。 （六）其他指标 1．新公司：未运作过任何一个分期项目从获得土地至入伙的公 司； 2．成熟公司：运作过一个分期项目从获得土地至入伙的公司； 3．大地块：总建筑面积超过 50 万平方米的地块； 4．小地块：总建筑面积不超过 50万平方米的地块； 5．高土地价值的项目：高档及超高档项目，即售价为当地平均 房价 140％以上的项目； 6．低土地价值的项目：中档及低档项目，即售价为当地平均房 价 140％以下的项目。 四、各项节点的工作时间控制 （一）营销定位 从获得土地至营销定位确定包括：地区公司内部编制营销定位报 告，集团公司审批通过。时间控制如下： 3 类别 控制的时间（月） 新公司 2 成熟公司 1 大地块 2 小地块 1 高土地价值的项目