浙江山水别墅项目推广核心报告（共87页）PPT培训课件.pptVIP

—— xx·xxⅡ君天下 2011年推广核心构想 ——;第一部分 前期推广回顾;前期成功之处;前期不足之处;第二部分 营销态势分析;2-1 市场前瞻分析（详见市场报告）;2-2 自身态势分析;2-3 推广环境分析;雅戈尔·长岛花园;;;;;;;;开元·九龙湖畔;;;;;雅戈尔·御玺园;;;维科·上院;;;;;第三部分 目标客群再洞察;物理层面考察目标群显得毫无意义;10、 我们不可能是一个迎合市场的产品，那样会让价值大打折扣。 11、 我们只能是一个引导市场的产品。 12、 在充分利用自己的资源的基础上选择适合自己的有购买力的消费者。 13、 这是对一个阶层未来的远景的眺望； 14、 这是对一个阶层终极需要的洞察； 15、 我们只要抓住项目，我们预定一个阶层的目标。 16、 当然有理由相信项目是有足够说服力的。是有足够资源去选择客户的。 17、 也许，我们更重要的是证明它—— ;;一个很熟悉的名字——徐悍春，他代表着一个影响别人的群体。 他们不只是有钱，他们实力雄厚，勿庸置疑。 他们更能秉承中国传统的处世哲学和智慧， 他们驾驭自己，影响别人。 在圈内给人以帮助和支持，是大家的意见领袖。 甚至他们能够影响行业的发展、城市的发展。 他们有着与生俱来的影响力和号召力，;大宁波最有名望的富豪圈层。;经常要见不想见的人。要做不想做的事。要说不想说的话。 要穿不想穿的衣服。要去不想去的地方。要装不想装的自己。;一周可能有7次应酬。 每月可能要打3次以上的波音的。 经常要开些很无趣的冗长的会议。 ……;在这个星期第7次不得不去的应酬之后，想要逃离的地方。 在连续三个小时没有结果的董事会之后，想安静一下的地方。 在本月第三次打波音的之后，想停下来的地方。 在超额完成年度业绩后，突然发觉不知道自己明年的目标在哪里的时候， 想重新思考一下的地方。 在又一次忘记了结婚纪念日的时候，想陪陪夫人的地方…… 在连续一个月没有看孩子的家庭作业后，想闲下来的地方…… 在以谈生意、拉关系、吹牛为目的的沙龙中笑得嘴角发僵的时候， 想放下头衔的地方……名利场上拐一个弯，东钱湖有这样的一个地方。;事实上，??案要揭穿的，—— 正是这个阶层在浮华散尽后的内心独白。 具体而言，我们洞察了属于这个阶层幕 后的四种意志。;第一，在名利场上混迹，对做回自我的渴望。 第二，在事业场上征战，对平静世界的渴望。 第三，在声色城市游猎，对回归自然的渴望。 第四，人生登顶高峰时，对圈层意识的渴望。;感性之后，再梳理一下。;低调的行事作风;基于客群洞察和项目特质的 2011年度传播总主题;第四部分 推广目标及策略;进一步提升“第一山水别墅”的品牌形象， 增加项目的内涵，填充项目的价值，;“第一山水别墅”不仅仅需要自己喊， 更重要的是得到大家和市场的认可， 更需要有真正的价值支撑和品牌内涵。 “大家说你第一，你才是第一”， ;xx“第一山水别墅”的价值体系;所以，xx11年的推广总策略：;第五部分 线上传播分阶段演绎;3月 第一阶段： 承上启下 全盘形象拉动;;;;;;;4月 第二阶段： 客群沟通，名望圈层对接;;;;;;;;;5月 第三阶段： 独栋推出;附：市场分析部分;基本判断;2010年市场回顾2011年市场前瞻;（一）2010年市场回顾; 这一波三折的豪宅市场表象，颇具看点，以长岛花园为例，从“订房潮”到“退房潮”，就上演在同一个月内。而诸多高端楼盘的上演岁末战，御玺园、风格璟苑、新海景，高端圣战一触即发，但总去化都表现不错。 尽管政策频繁，但豪宅市场经历了第一轮政策之后，走势却显得相对平稳，细水长流般在慢慢去化。;1、高端物业重点竞争项目区位分布 ;全年别墅供应51.0万方，去化32.1万方。 市场表现主要分三段，第一季度以消化去年存量为主，第二、三季度新增供应较大，去化良好，第四季度别墅豪宅入市。;市场主力供应集中在江北、江北北河鄞州区； 江北北区整体去化90.0%，夺得年度去化之冠。;2010年年度共成交916套； 成交量受市场供应影响较大，4月、7月以及年末为成交旺期； 成交均价受个案影响较大，年中受香湖湾和维拉小镇影响，均价出现大幅回落，年末受御玺园、风格璟苑和新海景花园的影响，成交均价出现跳跃式增幅。;序号;6、2010年别墅项目统计;区域;（2）重点别墅项目成交情况 ;（2）重点别墅项目成交情况 ;7、个案情况;御玺园;长岛花园;1#;2011年我们面对的市场趋势是怎样的？;（二） 、2011年市场展望;区域