湖北大型住宅区项目前期整体规划定位与物业发展建议（共112页）PPT培训课件.pptVIP

xxxx县项目 前期整体规划定位与物业发展建议 2011.5;第一部分 项目属性定位及核心问题界定;区域属性之区位规划：本项目所在地块为三大板块交叉地带，项目地块 区域价值定位较为模糊。;区域属性之交通：区域的通达性较好，离市中心有一定的距离，消费者的心理认知度较低;区域属性之配套：本项目辐射5分钟车程的交通圈内，规划有大批行政、商贸、居住生活配套，远期可观。;项目属性之基本情况：规模较大、容积率较高，外部资源优越;地块属性之四至：项目无紧邻主干交通、通达性和昭示性较差。;商品房地块——城市板块交叉边缘、大规模、高容积率的开发项目工业地块——是与本案住宅地块相邻的工业项目;本案规划发展核心问题;项目需要回归到市场找到问题的本源，因此我们必须明确： 未来市场大势在哪里？ 项目所在的区域价值应该如何挖掘？ 在产品上本项目有哪些机会点可以挖掘？;在xx城市、经济发展及市场角度看，本案未来发展的机会在于： 如何使本案具备特色可持续发展的差异化项目形象？;我们在思考，有没有一种操作思路……符合本案大规模、高容积率、高品质项目的发展模式同时使项目可具备可持续发展性差异化形象基础;溢价模式;第二部分 项目整体形象定位策略思路;一个大胆的假设： 在本案出现之前！ 如果，xx没有豪宅！？ 换句话说：这位本案发展提供了一个契机！ 这是我们看到这块土地时的第一印象。 这是我们介入这块土地开发、营销、策划时的项目愿景。 我们不禁要问，这是一个可以完成的任务吗？;本案成为xx首个豪宅，并成功营销， 需从三个方面来考量： A：是否具有豪宅的价值支撑？ B：xx现有市场上真的没有豪宅吗？ C：xx有没有豪宅的市场需求？ 下面我们就从这三个层面来分析：;首先，我们看看 本案的核心价值，是否能够支撑起项目成为豪宅的形象基础;;天生尊贵的本案就此可以成为豪宅吗？;我们先来看看什么才 是豪宅？;A：资源型豪宅：具有江、湖、河、海、山等不可复制资源，可以称为豪宅 参考案例：万科·17英里 绿城·北京御园 豪宅支撑卖点：一线海景资源 + 三山五园的皇家文脉;B：地段型豪宅：具有市中心不可复制的地段，可以称为豪宅 参考案例：杭州·昆仑公馆，上海·翠湖天地 豪宅卖点支撑：杭州武林广场核心 + 上海新天地概念板块核心;C：产品型豪宅：以独特的园林景观、建筑风格、户型设计、精装修、科技智能等产品特点，制造区域内不可复制的豪宅 参考案例：杭州·蓝色钱江，杭州·东方润园 ， 北京·紫御府 ， 杭州·梧桐公寓 豪宅支撑卖点：精装修豪宅 + 智能科技豪宅 + 皇家园林豪宅 +ARTDECO艺术豪宅;D：文化型豪宅：以特有的地域文化、历史文脉、软性服务为背景的豪宅 参考案例：杭州·武林府 ，绿城·北京御园，杭州凯德·龙湾 ，杭州·和家园 豪宅支撑卖点：三山五园的皇家文脉+杭州武林广场的发源文脉 + 运河文化 + 管家服务;本案成为豪宅的价值要素;是的，每个方面的价值要素都不错！ 但是，每个潜在的卖点都可被替代！;现有价值，还不足支撑豪宅的开发定位！可以通过产品创新提升。 重要的是：xx到底能不能建豪宅？xx是否具有豪宅的需求市场？;通过对市场的了解，我们可以清晰的看到一个结果： 在xx，目前：没有正真意义上的豪宅！ 可惜了，拥有如此大规模、丰富的山、湖资源的xx却没有一个豪宅的出现。 一个问题！——为什么，xx拥有如此好的湖景资源，却没有一个楼盘在xx打造一个鼎级豪宅，而仅仅做了一些所谓的类中高端资源型的产品？;答案只有一个：xx还缺少足够的豪宅需求基础 虽然，xx近年来经济不断走强，民间富裕家庭和人群越来越多，存在一定的“高端客群”！ 但作为一个正在转型发展县城，xx经济整体发展水平，以及民间富裕程度也有限，当前主力购房者还是集中在企事业单位、政府部门以及中小企业主和部分商贸人士。 此外，xx人虽然消费欲非常强，但xx人还是比较务实的，更注重居住的舒适、品质和性价比，而对于鼎级豪宅的消费观念还不成熟。;虽然xx现在没有真正做豪宅的项目，同时本案，也不适合做鼎级豪宅！ 那么，就这样将本案打造成一个平庸的产品吗？ 答案同样是：NO！ 不做鼎级豪宅，是因为考虑市场风险的因素。但，这并不意味着浪费本案天生优越的资源价值。 本案不做鼎级豪宅，但却有成为“xx楼盘的新标杆”的潜力和价值。 换个思路，我们提出这样的项目定位和开发策略：;“新豪宅”价值典范 这是本案在xx市场最为可行的开发之路！;新奢侈品豪宅，卖的不仅是产品！ 而是一种“生活方式”，一种“文化品味”！ 新奢侈品豪宅，卖的不仅是资源！ 而是一种“细节”，一种“服务和享受”！;水与水的差别！——;MP4和 IPOD的差异 ——;微型车和MINI的差别！——;他们都是新奢侈品的典型表现 ”新奢侈，