关于我县商品房成本的调查报告.docVIP

PAGE PAGE 1 XX县商品住房开发成本调查报告 根据县人民政府的安排，县发改局、县住建局组成联合调查组对我县在建商品住房开发成本进行了调查，调查组先后到XXXX、XXXX、XXXXXX、XXXXXX房开项目进行调查，并到XX县、XX县实地调查了解商品住房销售情况，同时也通过电话与XX县发改局、XX县发改局相关人员了解了当地商品住房销售情况，由于我县各房开企业对调查目存在着种种顾虑，调查所需资料久拖不交，所需数据很难及时搜集，通过与房开高多方座谈，再三敦促，各房开企业才勉强提供调查所需的资料，调查组根据国家现行房地产开发经营管理相关政策，并结合我县价格水平、劳动力等因素进行综合分析，形成了XX县商品住房开发成本调查报告，仅供政府决策时参考。 一、基本情况 全县共九镇一乡，进行商品房住房开发的有XX、XX、XX三个乡镇，其余乡镇基本无开发项目，目前全县正在开发的商品住房楼盘有4个，其中县城（XX镇）2个：XXXX、XXXX；乡镇2个：它们是XX镇的—XXXX、XX镇的—XXXX，2011年至今取得预售许可套，现已销售套。现正在办理许可套。 二、商品住房开发成本 商品住房销售价格由开发成本、税金和利润三部分构成。其中开发成本由以下8项构成： ㈠土地成本，是指取得土地所支付的土地出让金、土地增值税及附加、安置补偿费等。目前，土地成本约占项目开发成本的6.97%。 ㈡前期费用。是指开发项目前期工作所必需发生的市场调研费、项目策划费用、设计费、地勘费、环境评价、“三通一平”、临时围墙、垃圾清运、临建用房、土地定点测量、标底编制费、招投标费用、规划及单体设计费、施工图设计费。 及向政府有关部门交纳的相关费用。整个前期规费约占项目开发成本的4.63%左右。 ㈢各种规费。是指开发项目开工期间所发生的有关收费；如：政府审批费、环保施工许可证费用、市政设施配套费、工程交易服务费、施工排污费及噪声费、劳保统筹基金、定额测定编制费、质检费、施工监理费、施工图审查费、结算审计费用、征地测量费、土地登记费、消防配套及建审费、市政管网设计费、市政管网碰口及工程费、市政电缆地沟占用费、变配电远程监控费、房地产测量费、桩基检测费、沉降观测费、室外环境检测、防雷抗震检测、城市基础配套费等占成本的3.52%。 ㈣基础设施费。主要指污水管道、雨水管道、室外给水管道、天然气管道、室外低压电缆铺设、室外高压电缆铺设、变配电设施、景观绿化工程、道路工程、小区智能、围墙、大门等工程，该工程占总工程的3.37%。 ㈤建安成本，是指列入施工图预（结）算项目的主体房屋建筑安装费用，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水电安装工程费、墙改基金、人防费工程、消防工程、避雷安装、电梯等。建安成本约占项目开发成本的57.58%。 ㈥附属工程费用，包括住宅小区基础设施建设费和住宅建设非营业性公共配套费。住宅小区基础设施建设费是指用于住宅小区规划红线内的各种公共管线和道路工程费用，包括住宅区内道路、小区绿化、环卫、电视监控设施、前期物业管理等设施建设费用。住宅建设非营业性公共配套费是指为住宅区服务的独立的非营业性配套设施建设费用，包括根据城市建设总体规划要求，列入住宅区施工图预算项目的幼儿园、公厕、转运站等建设费用，约占成本的0.97%。 ㈦税金。主要是指房地产开发企业在房地产建设项目中依法缴纳的建筑安装方面的税收。主要有建安营业税及附加税、资源税、销售营业税及附加税企业所得税印花税教育附加等税收，约占成本的13.64%。 ㈧管理成本，是指房地产开发企业在开发商品住房期间发生的各项组织管理费用，包括人员工资、办公经费、销售费用、融资利息、房产证办理费用房屋测绘及转让手续费、水电设施及有线电视上户费、不可预见费用等支出占9.70%。 经测算，XXXX高层的开发成本2106.23元/平方米，XXXX高层的开发成本2005.55元/平方米 。XXXXA、B区多层的开发成本1649.32元/平方米，XXXX三期多层的开发成本1636.99元/平方米。各楼盘商品住房开发成本详见附表。 1、XXXX电梯楼成本情况表： 成 本 内 容 项目资金投入 成本投入 （元/平方米） 占开发成 本比例（%） 金额 （万元） 费用计 算标准 合 计 5751.93 　 2005.55 100.00 一、土地成本 320.00 　 111.58 5.56 二、前期费用 194.90 　 67.96 3.39 三、规审费 191.45 　 66.75 3.33 四、基础设施费 220.80 　 76.99 3.84 五、建安成本 3740.36 　 1304.17 65.03 六、附属工程费用 57.97 　 20.21 1.01 七、税金 263.