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无锡城市基本面——中国主要城市群 无锡城市基本面——长三角城市体系 无锡城市基本面——长三角经济 无锡城市基本面——无锡经济 无锡城市基本面——无锡人口 无锡城市基本面——总结 无锡房地产市场分析——土地市场 无锡房地产市场分析（截止2010年5月）——整体分析 无锡房地产市场分析——整体分析 无锡房地产市场分析——整体分析 无锡房地产市场分析——区域分析 无锡房地产市场分析——区域分析 无锡房地产市场分析——区域分析 无锡房地产市场分析——区域分析 无锡房地产市场分析——区域分析 无锡房地产市场分析——区域分析 无锡房地产市场分析——区域分析 无锡房地产市场分析——区域分析 无锡房地产市场分析——周期判断 无锡房地产市场分析——周期判断 无锡房地产市场分析——周期判断 无锡房地产市场分析——本轮调整低点判断 * 无锡城市研究 战略投资部 2010.6 中国的城市发展仍处于初级阶段，较为成形是长三角、珠三角和京津冀三大城市群，其中长三角综合实力最强。 2008年三大经济圈地区生产总值（ＧＤＰ）达到12.51万亿元，占全国比重（指占地区ＧＤＰ总计的比重）达到38.2％，拉动全国ＧＤＰ增长4.5个百分点。 长三角内部已经形成以上海为中心的双三角城市体系，而无锡正是内核三角的主要城市，亦是大上海城市圈的重要组成部分。 上海–苏州–无锡小三角增长级 上海–杭州–南京大三角增长级 无锡 常州 南通 嘉兴 上海 杭州 南京 苏州 镇江 马鞍山 宁波 湖州 长三角六大城市经济实力综合比较：无锡作为一个以出口为导向的制造业城市，总量经济实力基本在第二梯队，产业结构仍待优化。 上海固定资产投资额最大， 苏州和南京其次，无锡第四 就利用外资情况而言，上海和苏州是第一梯队，无锡和杭州是第二梯队，其他城市相对较弱 就经济规模而言，上海最强，苏州次之，无锡第三，在长三角城市中经济实力较好 上海是六城市中唯一一个三产占比超过二产的城市;结合二三产间的差距比较其他城市,南京最好，杭州次之，无锡、苏州、常州在后 GDP 产业结构 吸引外资 固定资产投资 2002-2008年间，无锡进入第二轮高速发展期，经济总量以年均18.5%的增速迅速逼近4500亿元大关，以13%的增速估计， 无锡经济规模将于2012年突破7000亿元 2009年，无锡GDP5000亿元，位列全国城市第8位，江苏省城市第2位； 按照保守的13%的复合增长率估算，2012年无锡GDP总值将突破7200亿元，按照18%的复合增长率估算，2012 无锡GDP总值达8500亿元 无锡04年以来常住人口以3.1%的复合增长率稳定扩张。常住人口2009年达到619万人，近年来年均增长18万人。 +0.9% +3.1% 无锡户籍人口的年增长约3-4万人，市区户籍人口的年增长约3万人，可以看出无锡户籍人口的增加基本集中在市区。 无锡位于国内综合实力最强的长三角城市群内核三角内，是大上海城市圈的重要组成部分 对长三角六大城市经济实力进行综合比较，无锡作为一个以出口为导向的制造业城市，总量经济实力基本在第二梯队，产业结构仍待优化 02-08年间，无锡进入第二轮高速发展期，复合增长率达到18.5%。而无锡2009年GDP更是突破5000亿元。 强大的经济实力无锡特别是市区吸引外来人口进入，无锡全市常住人口稳定增长，已达620万。 09下半年土地供应暴增，全年出让面积达到458万方，出让单价279万元/亩，已高于07年水平，出让主要集中在新区、滨湖、锡山及惠山区。 土地出让特征 ?2009年全年无锡计划出让土地面积399万平米，上半年出让仅62万方，而全年出让达到457.82万方，下半年土地市场供应暴增； ?下半年出让地块面积一般较大，全年平均出让单价为279万元/亩，高于07年水平； ?下半年新区、滨湖区、锡山区以及惠山区土地出让大幅放量，为无锡市成交的主要区域。 供应量明显下降，成交量大幅缩水，均价持续上扬 5月，无锡商品房供应量28.96万平米，成交面积24.55万平米，成交均价9455元/平米； 1-5月，无锡商品房累计供应量203.91万平米，累计成交面积246.59万平米，累计供求比1：1.21。 图：2008年8月到2010年5月无锡市商品房供求走势图 表：无锡5月商品房市场各类指标 商品房市场 供应量与成交量均明显回落 5月，无锡商品住宅供应量21.57万平米，成交面积18.95万平米，成交均价8022元/平米； 1-5月，无锡商品住宅累计供应量156.80万平米，累计成交面积192.89万平米，累计供求比1:1.23。 表: 无锡市5月商品住宅各类指