2012年1月佛山里水镇和顺地块项目定位策划报告PPT培训课件.ppt

佛山里水镇和顺地块项目 ——定位策划报告;;周边项目销售思考1 ：万科金域华庭;推售时间;万科金域华庭客户：;08年6月;周边项目销售思考2 ：海逸锦绣蓝湾;产品类型;——洋房客户涵盖以里水中心的环形区域，以性价比牵引部分广州客户，但因社区品质不高，牵引力有限。;——洋房均价6000-6500元/平米，里水本地地缘客户对价格敏感，存在抗性，区域外牵引有限，无法实现高价和高速。;案例启示小结——本地客户主流需求面积为110～130平米三房，承受价格为6000～7000元/平米;;从金沙洲客户演变说起——1初级阶段 1.万科四季花城——板块发展初期，成功拉动广州白领客;创新的高性价比产品：77～110平米首置首改户型，主打实用率与户型创新;八成广州西自住客：以八成广州自住客为主，多为受价格挤压的首置首改非广州籍客户。;生活方式情感营销强势牵引以“有一个美丽的地方”起势，强调项目资源优势与“美”的生活方式;;从金沙洲客户演变说起——2发展阶段 2.恒大御景半岛——定位“中国第一江景豪宅”，首期开盘认购金额超过10亿，震撼起势;豪宅品质产品：以120～180平米首改再改大户型为主，100％看江，4000元/平米装修标准凸显豪宅品质;中高端改善客户成功拉动中高端广州改善客，提升金沙洲高端客户群质量，开启金沙洲物业升级;立体化高举高打：首创华南“海陆空”立体营销模式，开盘当日销售额超10亿;从金沙洲客户演变说起——3成熟阶段 3.保利西海岸——珠江西岸的大规模舒居富人区;豪宅品质产品：以小户型快销起势，后续120～180平米大户型建立形象，实现金沙洲首个2万/平米的高价格;高端客户成功拉动广州本地高端客户，主城区客户占比达到78%;成交访谈客户以越秀、荔湾、天河、白云、海珠及金沙洲为主，占比高达78%，另有少量天河、佛山、南海客户。 客户主要以自住为主占80%，有一定自住兼投资及纯投资客户，客户比较看好项目升值潜力。 客户多为首次置业，刚性需求占绝对比例；二次置业占23%，三次及以上置业客户占12%。目前现场成交客户，仍然以首置为主，刚性需求依然强劲。;成交客户主要以私企业主为主，占42%，其次为个体户及专业市场主，公司职员占 一定???例。 成交客户年龄主要集中在30-40岁这一区间内，占比55%，为项目最主力客户群。;;精神诉求营销：弱化物质价值，对高端客户灌输精神诉求，呼应项目“富人区”的豪宅价值理念与高度。;金沙洲分析小结——1.产品、客户演变;金沙洲分析小结——2.营销拉动模式;置业类型;佛山客户小结——以本地首置首改客户为主，周边镇区的改善型客户可重点拉动;区域;目标客户定位——基于区域内视角、区域外视角和广佛视角三个维度综合得出目标客户定位：佛山本地客＋广州西客户为主;;会;1佛山市场竞争 里水区域内市场：90～130平首置首改产品的低价干扰;;里水洋房市场未来供给： ——2012年沉寂已久的里水市场，将会迎来一轮大爆发；多个镇区楼盘和品牌发展商将会进入市场；;1月;C2启动区;镇区市场： ——以90～130平米三房四房产品的低价干扰为主;——狮山离里水相对偏远，洋房以三房为主，销售均价在6000元/平方米 以下，是佛山房地产的一个“洼地”。;禅桂城区： ——以130～200平米，一万元/平以上的高价豪宅为主。;佛山市场竞争小结：;2广州市场竞争 1.广州西－金沙洲市场不断成熟，高端化趋势明显;项目名称;金沙洲区域洋房市场： ——区域内溢价明显，现售价格在1.2-2万/平米之间，带2000-3000元/平米装修。 ——100-160平米改善型户型较为畅销，160平米以上去化一般;编号;;高端化趋势下本项目的机会： ——现状：金沙洲区域洋房市场豪宅化，高价下促使广州西客户外溢。 ——未来：90/80限制及限价房下，舒居产品供应将不足。;2.广州北－白云市场：区域价值不断提升;区内板块;广州市场竞争小结：;市场竞争机会小结——;会;山语湖不断提升的广佛影响力： ——2010年从大佛山到广州区域的扩张，建立广佛影响力;2.体系化高端配套可供嫁接，弥补项目自身不足;度假体系;山语湖机会小结——;2012年，中信板块的启势元年： ——开启中信在广州的时代！ ;·;我们一直在努力，致力于为广佛带来一个很高端、很舒适、很生活的纯粹区域…… 居住的纯粹、生活的宁静，让灵魂在喧嚣与静谧间自由释放…… 以中信新兴宜居区，重新定义项目的区域。;具备豪宅形象的;让世人铭记的滨水建筑，无不肩负着一座城市的理想与未来。 全新的都市印象：自然、开阔，颠覆以往的所有误解。;基于客户定位下的产品建议——;基于客户定位下的产品建议——“以3房4房为主的中大面积舒居社区”;面积段;;项目四至——南向景观价值大，西向变电站干扰明显;;价值：一线江景住区中心景