国际国内区域型商业运作分析及主力店选址_42页PPT培训课件.pptVIP

R9 R8 汉王路 21m 107m 27m 27m 楼层建议 业态布局建议 面积建议（营业面积） 3F 大型超市 9000-10000平米 2F 大型超市 9000-10000平米 1F 超市入口/大型建材超市入口 9000-10000平米 商业 楼层： 1-3F 层高： 1F：8.5米以上 2-3F：不低于5.5米（板到板） 最小 进深： 70米 电梯： 专用货梯及坡梯 停车位： 每万平米200个以上 硬件需求 待 建 市 政 路 建材超市+大型超市 独栋商业建筑（预留位置，按客户要求定制） Page * “守纪律、讲规矩”党课--做合格的共产党员课件《废弃电器电子产品回收处理管理条例》配套政策研究PPT培训课件《基因控制生物的性状》第2课时课件 国内区域型商业运作分析报告 区域型商业中心案例分析 商业地产是个性化的，每个项目都有自己的特性和不可复制性，在此只用典型案例说明某些商业的特质 北 王 府 井 步 行 街 长 安 街 东安门大街 金鱼胡同 东方广场 王府井书店 工美大厦 街 面 店 丹耀大厦 新中国儿童用品商店 apm 大厦 北京饭店 百货大楼 街 面 店 街面店 北京饭店III期 因具有多个大型商业项目的存在，形成了非常成熟的商业氛围和日均40万人的步行客流，提升了大型商业项目之间街面店的租金水平（其租金水平可达到￥50-80元/天/平米） 王府井商业街 影响因素 北京王府井 燕郊XX城 XX城业主能够影响的因素 地理位置 城市中心区，并且周边地区发展已非常成熟 未来规划的城市中心，但目前尚未成熟 交通状况 10多条公交线路，距离东单和王府井地铁站均较近； 公交线路预计在一期交付时使用；未来连通朝阳北路 公交线路的设置可通过开发商工作达成，但朝阳北路连通神威北路的时间开发商无法控制。 形成原因 自然形成 政府与开发商规划 形成过程 始于元初，100多年来始终保持北京第一商街地位 预计需要未来2-3年或更长时间逐渐培养 XX城项目自身可由开发商在一定程度上控制周期，但项目周边区域，特别是项目北侧区域，开发商无法控制。 主力店/ 商业项目 王府井百货大楼、新东安、东方广场、妇女儿童用品商店、工美大厦等 可通过开发商资源或优惠租赁条件达成，但前提是项目硬件条件可以满足主力店需求。 我行建议在开发商能够控制的因素方面尽量扩大项目优势，加大创造城市商业中心的可能性。 416m (52*8) 120m (15*8) 48m 96m 208m 56m 120m 东方广场 apm 广场 百货大楼 目前商业业态在不同零售模式商业项目中均基本相似，已较难形成商业业态的差异化，因此出现了通过售卖有形商品外的其他形式创造项目特色，如商业环境、景观、建筑形式等来突现商业项目的特色。同时，现代人越来越注重精神消费和精神愉悦感，愿意为精神消费付费。 出现了更新的商业项目形式—— Life Style Shopping Center Life Style商业定义 “Life Style” 字面含义为“生活方式”。 国际购物中心协会(ICSC)指出，Lifestyle商业作为一种有别于Shopping Mall的商业形态，必须具备下列要素： 接近有影响力的居住社区； 中高档以上的定位； 迎合本商圈消费者对休闲的追求； 与Mall和传统的商业步行街相比，Lifestyle Center更加注重环境和建筑 设计。而Lifestyle Center的开发地理位置，则通常在非传统商业区，在那 些接近交通要道和大规模中高档住宅区、开发前土地价值被低估的区域。 这一概念目前在国外非常流行 ，美国率先兴起了Lifestyle Shopping Center的开发热潮。作为洛杉矶最时尚的购物中心，Grove是洛杉矶的商业热点，仅2006年Grove就吸引了约1800万的观光客和消费者。 Grove拥有位于洛杉矶都市中难得的开放式购物环境，它的前身是位于洛杉矶第三街区的Fairfax路的一个蔬果农贸市场，4年前由洛杉矶当地一家开发商将其重新规划建设成为一个独具特色的Lifestyle Shopping Center。 美国洛杉矶 The Grove Life Style 商业项目案例 服装服饰 娱乐/休闲 餐饮 其他 珠宝/饰品 化妆品/个人护理 The Grove项目业态组合 主力店-电影院 主力店-服装服饰 The Grove项目商业业态与其他美国商业项目乃至中国大城市的商业项目均无差异： 服装服饰业态所占比例最大 娱乐业态：电影院