郑州写字楼市场现状及写字楼未来终极版发展1134193909 推荐.pptVIP

高铁站区域 佳田国际广场 凯利国际中心 金水路-金水东路区域 美盛中心 曼哈顿金融中心 中央政经区（CGD) 东方鼎盛中心 豫航中心 区域市场小结 从规模上看，单个项目的写字楼体量以 10万平米以下为主，少数高铁站附近大型商务综合体项目如绿地中央广场、绿地之窗、 等达到 20 万平米以上。上高铁站前办公物业的总体量超过 200 万平米，区域未来潜在的写字楼供应量巨大，竞争极为激烈。 从楼体高度看，根据项目用地限制、资源禀赋和项目定位的不同，从最低 10层、40米高到最高的约70层、300米的高度。从楼层划分看，多数项目地下两层或三层为车库，个别项目负一为商业；地上有2层到5层不等的商业裙房，经营商务配套或大型综合商业；主楼为写字楼或写字楼与酒店的组合，通常写字楼处于较低楼层、酒店处于较高楼层；超高层项目的写字楼区域多进行低区、高区的划分，低区划分面积相对较小、高区面积相对较大。 设计风格 随着写字楼项目供应的增多、竞争的加剧，许多项目通过整体规划、高度、立面造型的标新立异来突出产品特色、增加项目卖点、塑造地标形象，主要表现有立面风格的多样化、高度的多样化、特殊造型、平面布局的特色等。 立面效果 市场上高端写字楼的立面材质主要有 LOW-E 玻璃、石材或者以这两者为主结合部分其他材质，其中以 LOW-E 玻璃为主要外立面材料的现代风格建筑所占比例最高。其他立面材料还有铝扣板、铜板、陶板、面砖、真石漆等，但整体档次、市场认知和视觉效果远不如 LOW-E 玻璃和石材立面，不利于项目形象的提升。 标准层平面图 正方形--绿地之窗景峰座 长方形—中科金座 园形—千玺广场 椭圆形—东方国际广场 L形—东方陆港之港汇中心 六边形—方圆国际广场 花瓣形—苏荷中心 标准层造型主要有正方形、长方形、圆形、椭圆形、“L”形、“工”字形、“Z”字形等，其中正方形和长方形仍是采用最为普遍的平面造型。正方形及近似正方形的长方形平面结构由于具有利于平面户型划分、平层动线合理、节约成本（减少立面材料使用量、降低立面施工难度）、立面简洁大方等多方面的优点，而广为高端写字楼项目所采用。 标准层 单位：㎡ 市场上高端写字楼的标准层层高普遍在3.6 米及以上，中端写字楼层高在 3.2-3.5 米区间，层高在3.2 米以下的为低端商住楼、SOHO等。从标准层面积看，1400-2000平米为市场主流，中高端写字楼单层划分的间数多在 8-12 间，少数单层面积较大的项目单层达到15-18间，套均面积150-200平米的标准层划分在高端项目中最为常见。 入户大堂尺度 郑州中高端写字楼大堂挑高均达到了两层 9 米以上的高度，高端项目中低端项目大堂的区别主要体现在大堂面积上和装修水平上。其中高水平的大堂尺度均在 800平米 以上，中低端的大堂则多在 400 平米以下。 内部装修 电梯 目前本地写字楼使用较多的电梯品牌为以国际知名的三菱、奥的斯、蒂森、通力、日立、东芝等品牌为主，不同的是所选用品牌的产地。从电梯运载效率来看，高配置水平平均每部（不分客梯、货梯、消防梯）电梯服务的办公面积在 4000 平米及以下，中等水平的在 5000-6000 平米一部电梯，每部电梯服务面积超过 6000 平米属于相对数量配比较低的。置的电梯规格多数是 18 人、1350KG 乃至更大的写字楼电梯，该类电梯宽度多在 2 米、速度为 2.5m/s 及以上。 空调 目前市场上中央空调、新风系统是中高端写字楼项目的必备配置，新建写字楼项目较多的采用了 VRV 多联机中央空调系统，该系统无需机房（节约面积），可实现分户计量、分户控制，灵活性强，按需使用、按量交费也便利了后期的物业管理和收费，得到了更多项目的青睐。 停车位 通过以上车位配比数据，反映出郑州市场新建写字楼项目对车位配比重视度高，新建高端写字楼项目车位配比不断超越早期项目。通过以上车位配比数据，反映出郑州市场新建写字楼项目对车位配比重视度高，新建高端写字楼项目车位配比不断超越早期项目。 租金 写字楼租金涨幅平稳：写字楼租金涨幅和城市发展及企业理念有关，目前郑州市一些写字楼在交付后一般都会空置一段时间，所以租金保持在常规水平。 总结 结合国际国内写字楼国际通行划分标准及郑州写字楼各档次标准调查汇总，我们分高、中、低三档， 归纳出较为符合本地现实情况的各档次配置规划设计和配置标准，以作为河南联通信息广场借鉴参考，也便于营销推广中认清自身产品的档次定位和优、劣势所在。 总结 谢谢！ 郑州写字楼市场现状及写字楼未来发展研究 前言：写字楼发展历程 前言：写字楼等级划分