房地产常用法律知识课件(二).ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * 房地产常用法律知识(二） 讲师刘智林 助理刘 凯 商品房买卖合同 1、什么叫商品房买卖合同？ 房地产开发企业（以下统称出买人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 商品房的买卖包括期房（预售）和现房的买卖（现售）。 商品房买卖合同 2、商品房销售广告和宣传资料的内容可以视为合同内容吗？ 在商品房买卖中，有时要约和要约邀请不容易区分。比如在商品房的销售广告中，出卖人有很多允诺（交易条件），但在买卖双方发生争议时，出卖人又往往不承认这些条件，认为广告中的内容，属于要约邀请的内容，不是合同内容。 最高人民法院《商品房买卖合同解释》第三条 规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据这一规定，销售广告和宣传资料被视为要约，要有2个并列的条件：一是在商品房开发规划范围内，二是对商品房合同的订立以及房屋的价格有重大的影响。要约邀请（销售广告和宣传资料）中的承诺可以进入合同，在法学界这种现象被称为:容纳规则。 商品房买卖合同 房地产开发商特意在宣传资料上注明： 1、该资料不作为合同内容 2、本海报中图片及文字仅作说明使用，不是发展商要约 3、此平面图不作为合同附件 宣传资料的内容可以认定为合同内容吗？ 房地产商在宣传资料上注明： 本楼书的最终解释权归发展商所有。 能阻止宣传资料的内容进入合同吗？ 商品房买卖合同 要约，在很多场合又称为发价、发盘（实盘）。《合同法》第14条对要约的定义是：要约是希望和他人订立合同的意思表示。格式合同可以作为内容固定的要约向他人提出。 要约邀请又称为要约引诱。《合同法》第15条规定：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告都是对不特定相对人发出的信息。 商品房买卖合同 商品房买卖合同的效力 1、 商品房预售合同的出卖人应当持有商品房预售许可证明。出卖人未取得商品房许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效但是在起诉前取得商品房商品房预售许可证明的，可以认定有效。 预售商品房，应当在合同中注明商品房的批准机关和商品房预售许可证号。 2、商品房预售合同的登记备案手续，不是合同生效的必要条件。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外（依据《合同法》第36条的精神。 商品房买卖合同 出卖人的违约责任和缔约过失责任 1、合同解除与出卖人的违约责任。 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：（解除合同﹢房款﹢利息﹢赔偿损失﹢不超过一倍房款赔偿） 其一，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。（抵押﹢未告知） 其二，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。（一房两卖） 买卖合同成立→出卖人违约→都可导致买受人无法取得房屋 商品房买卖合同 2、出卖人因欺诈应当承担的缔约过失责任和违约责任 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：：（合同无效或者被撤销、解除﹢房款﹢利息﹢赔偿损失﹢不超过一倍房款赔偿） 　　（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； 　　（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； 　　（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实 以上三种行为都是出卖人在订立合同之际的欺诈行为，若因欺诈导致合同无效或者被撤销则出卖人承担的是缔约过失责任。 若出卖人虽然有欺诈行为而合同未被认定为无效或者未被撤销，则出卖人承担违约责任 商品房买卖合同 出卖人与第三人恶意串通应当承担的缔约 过失责任 买受人以出卖人与