新版《住宅设计规范》介绍.pptx

《住宅设计规范》;新版《住宅设计规范》已于2012.8.1由住建部与国家质检总局联合发布 新规有利于市场规范，买房送面积的路将越走越窄 当前惠州楼市“送面积”成风的现象将大受抑制 ; N+1百变户型，赠送的面积哪里来？ 通过双阳台设计、花池、飘窗、可拆卸凸窗、地下室、花园、假复式、露台、入户花园、天井等的改造得来. 例：一套90㎡双阳台设计的两房，通过封闭其中一个阳台，可以得到110㎡的三房。 PS:开发商在规划设计时未封闭阳台，但交房的时则将阳台封闭。 相当于直接赠送一半的面积。 ; 面积赠送法的利与弊 好处: 1.提高了楼盘的整体容积率，楼盘得到了溢价的空间 2.销售上使客户感觉更加划算，性价比更高。提高客户购买欲与走货速度。 坏处： 1.开发商所“偷”面积，本应为公共使用面积，楼盘容积率将比实际高许多。客户实际体验中能明显感??到居住密集度非常高。 2.开发商已将赠送面积计入单价中，与同地段没有赠送面积楼盘相比，价格更高。 3.开发商不会将赠送面积纳入买卖合同中，以补充协议形式出现在合同附件的也甚少。此部分面积将不受法律保护，继而影响客户拆迁、出售、继承、评估、抵押等功能的使用。 ; 《规范》中，阳台被严格定义为附设于建筑物外墙，设有栏杆或栏板，可供人活动的空间，明确了阳台的使用功能，所有阳台都计一半的建筑面积，并明确指出，开发商对阳台面积不得任意扩大化。 具体来说，《规范》中有两条规定对送面积有较大限制： 一是规定阳台的功能不得擅自更改，同时统一和明确了阳台面积的计算方法，无论阳台为凹阳台、凸阳台、封闭阳台和不封闭阳台，均按其结构底板投影净面积一半计算建筑面积； 二是对层高进行限制，当建筑中有一层或若干层的层高超过3米时，应对这些超过3米的楼层按其高度总和除以3米进行层数折算，余数不足1.5米时，多出部分不计入建筑层数，余数大于或等于1.5米时，多出部分按1层计算。 ;《住宅设计规范》中除了对“送面积”限制，还有不少条例引起业内外市场各方的强烈反响： 1.“阳台栏杆垂直杆件间净距不应大于0.11米” 2.“住宅使用面积不得小于30平方米” 3.“超过16米的住宅必须设电梯” 4.“12层以上须设能容担架电梯” 12层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中应配置一台可容纳担架的电梯。有不少市民对这条规定表示肯定，认为其更凸显人性化，如在紧急情况时，方便抢险人员入户救援。;在安全方面: 1.《规范》规定栏杆设计应采用防止儿童攀登的构造，栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11米 2.套内安装在1.80米及以下的插座均应采取安全性插座；3.住宅公共出入口位于阳台 4.外廊及开敞楼梯平台的下部时，应采取防止物体坠落伤人的安全措施等。 ;随着《规范》的实施，对房地产开发硬件、设计、施工等方面的硬性规定增加，一定程度上加大了开发商的资金压力。譬如: 1.“新建住宅应每套配套设置信报箱” 2.“电梯不应紧邻卧室布置” 3.“卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室、厨房和餐厅的上层” 4.“无外窗的暗卫生间，应设置防止回流的机械通风设施或预留机械通风设施的条件”等。