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房地产业发展分析一、我国房地产市场存在的突出问题 目前，我国房地产市场发展中存在着一些突出问题，具体表现在： 1．房价涨幅过高，严重脱离广大居民的支付能力。 2004年以来，我国城市房价大幅上涨，人民群众对房价太高意见颇大，并将其视为“买不起房”的主要原因。这里不排除部分地区房价暴涨的事实，但广大居民买不起房有许多原因，其中，收入水平普遍不高是一个重要因素。最近，尽管国家出台了对房地产业进行宏观调控的六条措施，但绝大多数城市房价依然在上涨。 2．住房供给结构不合理。这主要表现在三个方面： 一是在房地产一级市场中，面向中低收人阶层的中低档住房比例偏低，有效供给严重不足；二是房地产二级市场发展缓慢，二手房供给短缺；三是房屋租赁市场不发达，多数居民只有通过买房解决居住问题。尽管我国政府早就提出了对中收入者供应经济适用房，对最低收入者供应廉租房的方针，但实施力度太小，远不能满足社会需要。而现在，我国财税收入年年大幅增长，国家理应为城市困难居民大量提供廉价廉租住宅。 二、导致我国城市房价上涨的原因分析 国家九部委《关于调整住房供应结构稳定房价的意见》发布后，我国绝大多数城市房价依然上涨，这是因为： 1．供需矛盾突出。(1)长期积累的住房欠债导致居民住房严重短缺。近年虽然我国商品房绝对量增加了，但由于历史上对居民住房欠账太多，中国人口基数庞大，随着居民收入的逐步提高，住房购买力不断增长，住房始终处于供不应求的状态。另外，开发商为了降低成本、增加利润，将商品房的套型、面积越造越大，导致多数人买不起房，而经济适用住房因利薄而严重短缺。 (2)消费者需求不断增长。一是被动需求仍然较大。当前和今后相当一个时期内，大规模城市改造和居民拆迁使住房市场的被动需求不断增加。二是居民自住需求 不断增加。首先，随着城镇居民收入水平的提高，居民消费重点已转向住、行等方面。其次，居民的住房需求档次不断提高。三是城市化进程加快，住房需求处于膨胀状态。国家在加速推进户籍制度改革，部分地区正逐步取消农业与非农业户口的界限，建立城乡统一的户口登记管理制度，这一政策产生的直接影响就是农村人口大量拥入城市。而一些经济发达地区以具有合法固定住所作为落户的基本条件，逐步放宽大中城市户口迁移限制，这势必诱发对住房需求的增长。与此同时，随着城市化进程的加快，城市越发展，各类经营者、技术、科技人才和大中专毕业生越向城市集中。城镇人口的急剧增加，形成巨大的住房需求。四是财富向城市集聚，增加了对高档住房的需求。(3)供给结构不合理。中低档住房比重在住房供给中偏低，需求结构与供给结构错位。2004年全国商品住宅施工面积、竣工面积同比分别增长18．2％和2．3％，其中经济适用房却分别下降11％和26．3％。有关资料显示，2006年上半年上市的商品住房，从套型结构看，全国40座重点城市住宅套均面积达到113平方米，有16座城市甚至高于120平方米。而从价位看，中低价位住房以及经济适用房的比例明显不足。这一供给结构严重脱离中低收入群众的购房需求。 2．土地供应短缺、原材料价格上涨等推动了房价的上涨。除了供需矛盾外，以下几个方面也是推动房价上涨的重要因素。(1)土地供应不足的影响。根据国土资源部的报告，2005年房地产开发用地供应总量比上年减少了20．2％，2006年国家仍然在加强对房地产市场土地供应的控制。对房地产市场土地供应的调控使许多城市的房地产用地紧张。(2)原材料价格上涨使房地产开发成本上升。房价的构成包括土地费用、建筑安装成本、项目经营期间的费用、税金及附加、开发利润等。从各构成要素分析，房价上涨的趋势也是不可逆转的。近年，由于投资过度旺盛等因素的影响，导致建材价格持 续上涨，进而导致建筑安装成本不断提高。(3)房屋质量不断提高。竞争法则使住房建设质量得到保障，房屋品位不断提高，配套设施和环境不断完善。这些因素都会拉动房价上升。 3．社会预期需求导致房价上涨。社会预期需求会对房价产生很大影响。我国正处在经济和社会快速发展时期，土地资源稀缺和供给政策的调整给公众造成房价上涨的预期，促使部分住房需求提前释放。另一方面，尽管房地产市场价格具有区域性差价的特点，但一些城市房价具有示范效应，从而形成攀比现象，这也会 导致房价上涨。房价上涨的原因错综复杂，除了上述因素外，国家利率和汇率等金融政策、房地产市场对外开放度等因素都会影响房价波动。 三、我国房地产业前景展望有一种观点认为，国家九部委《关于调整住房供应结构稳定房价的意见》的出台会使房地产业的前景暗淡。这种观点并不正确。笔者认为，新出台的“国六条” 并非是封杀房地产业，而是更有效地引导其健康发展，以满足广大人民群众对住房的迫切需求。鉴于对中国国情和影响房价诸因素的分析，笔者认为无论是现在还是将来，房价的上涨趋势不会逆转，我国房地