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房地产估价 第六章 市场法 一 市场法的概念 二 市场法的适用对象和条件 三 市场法的操作步骤 一 市场法的概念 　　　市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的同一供需圈内类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 比较法、市场比较法 理论依据：替代原理 类似房地产：是指与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 同一供求圈：是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的适当范围。估价对象的用途、规模、档次不同，同一供求圈的大小也会有所不同。 二 市场法的适用对象和条件 适用对象：具有交易性的房地产。 适用条件：在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。 三 市场法的操作步骤 1、搜集交易实例 2、选取可比实例 3、建立价格可比基础 4、进行交易情况修正 5、进行交易日期修正 6、进行房地产状况修正 7、求出比准价格 1、交易实例的搜集途径 查阅政府有关部门关于房地产交易的申报 登记资料 查阅各种报刊上关于房地产租售的信息 以购买房地产者的身份，与房地产经办人 和交易当事人洽谈，了解各种信息 通过各类房地产交易展示会，索取资料， 掌握信息 同行之间相互提供信息资料 其他途径获取资料 交易实例的搜集内容 　交易双方情况及交易目的 　交易实例房地产情况 　成交价格 　成交日期 　付款方式 　　见交易实例调查表 ２、选取可比实例的要求 1、与估价对象房地产的用途应相同 　（居住、商业、办公、旅馆、工业、农业） 2、与估价对象房地产的建筑结构应相同 　（大类：钢、钢混、砖混、砖木、简易结构） 3、与估价对象房地产处于同一供求圈 4、成交日期与估价对象估价时点应接近 　　（半年，最多不超过一年） 5、成交价格为正常交易 6、所选案例不应少于三宗（3-5） 选取可比实例的要求 　例：估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（ ）。 A.建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区； B.建筑面积1100平方米，近期租出，年租50元／平方米，位于20公里外； C.建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区； D.建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区。  ３、价格比较基础的建立 　统一付款方式：一次性付清 　统一采用单价 　统一币种和货币单位：成交日期的市场汇价 　统一面积内涵：建筑面积 　统一面积单位：平方米 ４、交易情况修正 　　交易行为中的特殊因素概括起来主要有： 　有利害关系人之间的交易 　急于出售或者购买情况下的交易 　受债权债务关系影响的交易 　交易双方或者一方获取的市场信息不全 　交易双方或一方有特别动机或者特别偏好的交易 　相邻房地产的合并交易 　特殊方式的交易 　交易税费非正常负担的交易 交易税费非正常负担的修正 正常成交价格－应由卖方缴纳的税费＝卖方实际得到　　的价格 正常成交价格＋应由买方缴纳的税费＝买方实际付出的价格 应由卖方缴纳的税费＝正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率 应由买方缴纳的税费＝正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率 交易税费非正常负担的修正 正常成交价格＝ 正常成交价格＝ ５、交易日期修正 　　　 将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，实际上是房地产市场状况对房地产价格影响的调整。修正的方法主要有： 　采用房地产价格变动率进行修正 　利用房地产价格指数进行修正 　　　定基价格指数、环比价格指数 　估价人员根据市场情况及其自己的经验积累进行判断修正 定基价格指数 可比实例在成交日期价格× ＝在估价时点时的价格 环比价格指数 　可比实例在成交日期价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×? ? ? ? ? ×估价时点的价格指数 =在估价时点的价格 ６、房地产状况修正 　　　房地产状况修正是将可比实例在其房地产状况下的价格调整为在估价对象的房地产状况下的价格。调整的内容包括： 　区位状况 　权益状况 　实物状况 ７、求出比准价格 　　　将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法： 　平均数 　　简单算数平均数、加权算数平均数 　中位数 　众数