住房保障政策分析.docVIP

我国住房保障制度与模式创新 摘 要 : 本文分析了发达国家住房保障制度的思路及借鉴意义，并结合我国中低收入家庭居住保障的主要做法及其存在的问题 , 提出了住房保障制度与模式创新的基本思路。 关键词 : 住房保障 ; 保障机构 ; 住房模式 Abstract ： This paper analyze the thoughts and the learning meaning of advanced countries ’ housing security system, then combined the method of middle-and-low income families housing security system and major problem of it in our country, bring forward the basic thought of housing security system and new model. Key words housing security, security organization, housing model 一、引言 近几年来，我国的住房问题已日益严峻，为了解决住房领域的公平问题，我国已开始构建住房保障制度，也取得了一定成效。但是作为一种新的制度，住房保障制度的构建不仅具有社会性和政策性强、涉及面广等特征，而且受到现状、体制等因素的制约，许多原有的住房保障制度与模式已日渐显现不出应有的作用。因此我们不可盲目推进，一蹴而就，而应立足我国实际，借鉴国外成功的经验，设计和选择符合我国国情的住房保障模式并不断根据现状进行制度创新。 二、世界发达国家保障性住房的基本模式和借鉴意义 为了保障中低收入阶层的住房需求，世界各国政府都在不同程度上干预住房市场，发展具有社会保障功能的住房供应体系和运作模式，弥补商品住房市场的不足。从总体上看，各国政府依据本国国情，在各个不同时期分别采取了相应的住房保障运作模式，主要包括政府公房建设模式、住房建设补贴模式和住房控租模式。 ( 一 ) 政府公房建设模式 公房建设模式出现于住房短缺时期，政府发挥土地、资本等资源优势，在生产环节干预住房市场，直接建造住房提供给居民，从而在较短的时间内刺激住房供应总量的上升。美国联邦政府的公共住房（ public housing ）、英国的议会住房（ council housing ）、新加坡政府的公共组屋和我国香港的公屋都属于这种模式。 （二）住房建设补贴模式 政府建设公房是对住房供应市场的直接干预，不但干扰了房地产市场的正常发展，也给政府带来巨大的财政负担。因此随着房地产市场的发展，大部分国家避免采取这种模式，而实行间接干预的办法，即住房建设补贴模式（俗称“砖头补贴”）。由政府提供优惠贷款、补偿贷款利息等优惠政策，支持盈利性房地产企业和非盈利性机构发展低租金、低成本住房，同时对建成住房的出租或出售做出限制，即通过优惠政策建成的住房必须按成本价出租或出售给符合政策规定的家庭，从而间接干预住房供应。德国和美国主要是向盈利性房地产企业提供的住房建设补贴。 （三）控租模式 控租是通过立法对各类房租特别是低档住房的租金加以限制。英国是实行控租模式最早的国家。美国的控租通常由地方政府以立法形式做出规定，并通过投票方式进行调查，以决定是否由地方议会以立法方式进行控租。美国政府在出让土地给住房开发商时，会根据需要让出一部分利益，同时在协议中商定房屋建成后必须低价出租的份额。德国政府要求各地政府按照不同区位、不同结构和质量的房屋，分别提出相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准。瑞典的公共住房租金由公共住房公司与房客联合会谈判商定，一般租金占纳税后普通家庭收入的 25% 左右，租金随物价和房屋维修费用的变动而增减。澳大利亚新南威尔士州规定低收入家庭承租公共房屋的租金是其家庭收入的 25% 。 国外住房保障运作模式比较 保障模式 政府公房建设模式 住房建设补贴模式 控租模式 运作机制 住房短缺时期 具有一定住房存量阶段 住房供给充足时期 政策目标 解决住房短缺问题 利用市场，增加低价低租住房供给 降低租房者负担 运行机制 政府直接建设住房 政府提供土地、税的优惠，提供低息贷款和利息补贴 政府控制租金 模式特征 迅速增加住房供给 政府负担小、干预小 保障公平 运作效率 较低 中等 较高 对房地产市场的影响 政府直接干预，影响大 政府间接干预，影