仙人湖度假别墅营销推广提案.pdfVIP

仙人湖度假别墅营销推广提案 报告人：陈栋梁 2010/07/20 2010/07/20 报告期/0077//2200 一、项目分析 1 1 11、产品基础分析 地点：丹徒区上党镇仙人湖北侧 交通：镇江自驾车路线：镇荣公路向南驱车约30分钟—至上党镇 南京自驾车路线：沪宁高速向东驱车约45公里—上扬溧高速往润扬大桥 方向驱车约3公里—至上党出入口 扬州自驾车路线：扬溧高速上润扬大桥—往镇江方向驱车10分钟—至上 党出入口 总用地面积：186668平方米 总建筑面积：56000平方米 总栋数：139幢 容积率：0.3 建筑密度：18% 绿化率：50% 开发商：镇江金鹰房地产开发有限公司 2 2 22、产品卖点提炼 要素一：镇江首个高尔夫别墅 诠释：当某种产品在区域内称为“首个”，他的创新会带来一定风险，但由于独 特性和稀缺性将受到极大关注，这种关注将转变为购买动力。 要素二：高尔夫热度 诠释：镇江乃至整个沪宁线正处于高尔夫运动的热潮，但至今镇江区域连一个高 尔夫练习场都没有，这种热度必将带来相关产品的的火爆，仙人湖度假别墅项目 将会依托此概念成为镇江高端物业中最成功的产品。 要素三：仙人湖岸上的球场生活 诠释：从古至今，水岸生活大凡都是完美生活的体现，加之代表高档生活的高尔 夫运动演绎，那将是另外一种精神境界。 要素四：山、湖景观 诠释：仙人湖的山体、水体、自然植被为别墅的建设提供优良的环境，优美、静 谧、自然；山体形成的坡地地貌结合建筑规划让别墅充满山居的乐趣，在这里山 静思，水悠远。 要素五：别墅的尺度就是人生的尺度 诠释：平均260—360平方米的独栋别墅，平均每栋1000平方米的私家花园，200 万平方米的仙人湖， 50000平方米的高尔夫练习场，方能符合景仰人生的尺度。 要素六：高端中的高端 诠释：别墅是高端物业，高尔夫运动是高尚运动，那么高尔夫别墅应该是（高端 ×高端）的概念，镇江区域不是没有高端物业的消费能力，而是没有真正意义上 的高端物业（双拼别墅、联排别墅只能称之为伪别墅），但仙人湖度假别墅的出 现将会改变这状况。 3 3 33、客源定位分析 针对项目特定的产品形态，对项目客源定位分析如下： 目标消费群的共同特点：高尔夫爱好者 年龄：未知 爱好：爱好高尔夫 特点：高尔夫是种高尚运动，仙人湖度假别墅与高尔夫运动紧密相连，他们更有 可能在此购置物业。 类型一：顶峰人士 年龄：未知 职业：未知 特点：富有是他们的共同特点，当有了名车、城中大宅后，他们需要占有更珍贵 的资源“高尔夫”土地来显示他们的成功，同时又可以作为招待友人、洽谈生意、 旅游度假的第二居所。 购买要求：不在乎贵，甚至越贵越好，但一定要有档次，能彰显身份。 类型二：社会名流 年龄：未知 职业：政府、演艺、商界、体育明星 特点：他们是社会瞩目的的人物，他们要求物业合乎身份，同时要求私密性和多 功能性，既可以作为休闲度假的场所，也可以是招待朋友，甚至是接受媒体采访 的地方。 购买要求：要高尚，有文化内涵，是素质人群社区。 无论是作为休闲度假场所、或是招待友人也好，他们没有去高档会所或咖啡 厅，是因为看中的是这份山、湖间的宁静和悠然，他们不喜欢浮华和嘈杂，注重 返璞归真的亲近自然，放飞身心的淡定和从容。清晨鸟鸣绕耳、饭后绿地挥杆、 午后一杯清茗、傍晚湖映夕阳，生活理应如此。 仙人湖度假别墅共有别墅139幢，如何消化产品，需要重点市场、大概念市 场、外延市场并进。镇江将是我们消费群体的重点市场；通过高尔夫运动的影响 力，将项目辐射周边地区，如丹阳、扬中、句容等，这是我们消费群体的大概念 市场；高尔夫是传播广泛的运动，通过其外延将产品市场参透到更大区域的高尔 夫运动爱好者当中，如南京、扬州等，这是我们消费群体的外延市场。 由此可以肯定热爱高尔夫运动、