2012年营销推广回顾及展望（最新）.pptVIP

推广回顾 推广思路 以活动折扣为主 以大盘形象为主 建立新的形象体系 我们的推广方式需要转变 价格：降低价格或者加大优惠力度，根据推盘节 奏制定不同的价格策略 硬件：马上清理看房通道、样板房，园林绿化… 软件：加强案场管理、提升物业服务 推广：以塑造项目形象、提升项目地位为主，回 到以项目形象为主、活动为辅的推广思路 针对性地解决问题，是关键！ 营销思考 我们出现什么问题？ 客户属性 首置+投资 家庭结构 置业目的 年龄层次 40-50平米公寓 20-25岁 青年之家 自住+投资客 90-118平米 自住+投资 25-35岁 青年之家、三口之家 首置+首改 自住+投资 25-35岁 二代（三口四口）家庭为主 首置+首改 自住为主 35-55岁 两代三代居多，有车家庭为主。 实用性再改客户 120-127平米 138-144平米 本案产品对位客户分析 自住为主 35-55岁 两代三代居多，有车有房，资产大 二次置业 159-183平米 营销思考 首付 月供 教育 环境 配套 环境 户型 教育 首付 配套 地段 环境 价格 配套 户型 各类型客户购房动因分析 景观 景观 景观 营销思考 地段 环境 价格 配套 户型 景观 在孔目江东岸，被认为偏远 周边城中村，新项目尚在建设中，邻主干道 后期推盘时以全新高端组团面市 等待时间改善 大气有余，细腻不足，景观与人的互动少，感觉不温馨 知名景观公司设计，成熟景观施工人员，景观先行，避免重复建设 内部结构OK，公共空间等细节处理需加强 从便利性、安全性、人性化等方面考虑，保证质量 居于中游，不易操作 中央高层应拉大低中高三段价格差，入市引发热议 生活配套不成熟，不便利 自身商业快租快售，提升商业氛围 针对未来主力目标客群的对策 营销思考 硬件细节要做好，我们需要？ 直通地下停车场的快速电梯 建立高端形象的园林景观 视野开阔让人眼前一亮的样板房 帮助提升看房欲望的看房通道 …… 营销思考 营销思考 硬件细节要做好，我们需要： 园林景观：手法自然，多绿植，少硬化 样板房：体现附加值而不引起歧义，整洁卫生 看房通道：尽快铺设看房通道（以小石子或煤渣铺设），后期再考虑广告包装 …… 硬件细节做好，还需要软件配合！ 弱化地段劣势 弱化前期低端客群 强化新产品的价值 增强新客户的信心 增加业主的自豪感 现场的物业及销售服务加强 让客户感知项目好形象 营销思考 1#楼去化 思路 1#楼公寓销售背景解析。 一、背景： 1、1#楼公寓自去年推出后，恰逢地产寒流，推广不利。目前销售仅39套，尚余53套，其中北面33套，南面20套。 2、目前公寓销售均价按当前优惠政策计算，约为4100元，已远超客户和市场的心理预期。 3、目前主推的产品是3期，按当前的销售节奏很难回身再给1#楼安排专门的销售节点。 4、新余公寓项目普遍销售不力，市场需求少，竞争压力大。 1#楼团购 思路 针对1#楼进行一次融汇地产“员工福利·内部团购”活动。 二、方式： 1、5-8层公寓不分楼层一口价：北面3200、南面3300元。 2、融汇员工工龄在半年以上的均可参与，每个员工限购1套。 3、已购员工自购买之日起，离职时工作未满1年的，需补交6000元购房款；购买后满1年及以上的，离职时不需补房款。 成本核算 针对1#楼进行一次融汇地产“员工福利·内部团购”活动。 三、价格测算： 1、按占用我项目3个月的广告资源计，未来强推公寓的广告成本预计需要15万，其他广告投入和活动投入按5万计，均摊到公寓每平约100-120元； 2、考虑节约资金占用（利息等按10%计，则至少超60万），均摊到公寓每平约200-300元。 3、据此反算，团购公寓实际成交均价在3700元左右。 4、该价格也超过目前市场上主要公寓项目（如融城商务城、金地公馆等）。 效果评估 针对1#楼进行一次融汇地产“员工福利·内部团购”活动。 四、效果预估： 1、此次活动将带动公寓销售30-40套，回笼资金约600万。 2、快速推动1#楼公寓的去化，提升市场对项目1#楼的关注度。 3、减少推广及销售成本。 4、激励员工，增强员工的集体自豪感，提升企业向心力。 销售思考 三期（下半年）推盘节奏安排 江山御景2012年销售进度计划表 时间 推售楼栋 推售产品 推广活动 工程配合 销售套数 （预计） 备注 户型/面积 套数 总套数 7-8月 26#楼 123/127㎡三房 48套 8月15#楼中央会所开放体验 6-7月会所装修 75套 26#楼取得预售 9-10月 23#楼 119-125㎡三房 48套 140套 三人篮球挑战赛 名车试驾 8月15#楼半篮球场设施安装 90套 20#楼取得预售 20#楼 139㎡三房 92套 11-12月