2012年郑州亚星盛世12年营销执行报告（终稿）115p.pptVIP

;谨呈：河南亚星置业集团有限公司;2011年宏观市场分析 目前市场状况、2012年市场走势预估 2011年郑州市场分析 现阶段在售项目销售情况、竞争项目明年推售预测 本项目产品分析 产品优势、竞品比较、人群定位 2012年营销思路及策略 本案营销策略核心、推盘节奏 2012年策略执行 全年营销目标、各阶段推广执行、案场执行、媒体建议 营销费用预估 全年营销费用、营销费用分解;01;2012楼市限字开局 限购令仍继续房产税欲扩大;;库存量创新高 楼市降价促销或成大趋势; 春节历来是楼市的淡季，但未曾料到今年春节楼市有这么“惨淡”，零成交、创新低成为了今年春节各地楼市的关键词。 《每日经济新闻》根据已公布的数据统计，春节期间，广州签约23套，深圳与上海分别成交17套和16套。在严厉的调控政策背景下，一线城市已经迎来真正的楼市“寒冬”。据搜房网数据监控中心监测，28个已公布数据大中城市中，仅重庆、三亚两城的签约量超过了100套，其余26城中除徐州外均在50套以下，其中有9个城市的成交量仅为个位数。二三线城市中，青岛、东莞、扬州等9个城市成交只有个位数，济南、无锡、哈尔滨等城市则更为尴尬，遭遇“零成交”。;开发商“断腕”求生，大房企逆势扩张掀“并购潮” ;限购限贷、利率上调、融资成本高企等多重压力下，当前房地产成交低迷，项目降价、企业危机等现象频见报端，拐点初显，现政策无丝毫放松迹象，预计2012年年后房地产市进入寒冬期，上半年市场不容乐观！ 但在目前地方政府的土地财政依赖、国内经济走向、银行信贷政策以及庞大的刚需市场情况下，预计2012年下半年市场情况会稍有缓和，逐渐走向健康稳定发展之路！;02;郑州限购令暂无结束时间表，政策不松绑;;;;2011年12-2012年1月郑州重点楼盘营销活动信息;2011年12-2012年1月郑州重点楼盘营销活动信息;限购持续、存量房及保障房增加，2012年郑州楼市困境重重。 自2011年10月以来，郑州市场整体销售情况不容乐观，打折、促销活动日渐频繁，以价换量已成业界共识。然而一些项目降价后客户依然不买单，观望情绪浓厚。;;;;首批推出7栋楼，1190户。全部为2梯4户产品。 目前销售剩余30套125—135平米30套左右三房以及顶层复式 黄金海岸售楼部南，大学路东7#地块，会员招募即将开始 7#地块共6栋楼，其中一栋公寓楼，不推售，要到现房才推售。25层3栋。都为2个单元，17层2栋，一栋1个单元，一栋2个单元。2梯4户，共804户。产品为两房和三房，面积未出，但是仍然延续目前90平米“两房变三房”户型和125-135平米三房户型。两房、三房比例大致为1:1。;;正商城分四期到五期开发。分为福园、和园、祥园、泰园、裕园、禧园。二期位于航海路连云路交叉口西南，剩余地块尚未有推售计划。项目大致推售顺序为：一期住宅——二期住宅——航海路沿线商铺——长江路沿线商铺——连云路东地块。目前，二期地块尚未拿到土地证，推出日期未定，户型、产品未定。项目面积虽大，但地块分散。目前开发的一二期地块距离远，每块地的面积不大。;;;;竞争项目2012年推售房源预测;;面对市场的低迷、竞争项目明年推货量的增大，2012年的客源抢夺必定非常激烈，此无疑对本案明年的营销战略也提出了更高的要求！;03;;B7-1地块;B7-2地块;;周边大盘林立，与竞品相比规模并未取得较大优势，现有成熟配套、西南片区客户的认可度、一级物管是目前梳理出的较大优势。;04;低迷的市场环境？ 激烈的区域竞争？ 产品缺陷问题？ 星尚市场知名度的打造？ 作为亚星盛世420万方超级大盘之上的活力组团， 如何突出重围，逆境完胜？;1、短蓄短爆 2、降价跑量 3、阶段小团购;2012年，每一个客户的积累都很难，相对应每个客户身上投入的营销费用比值增大，因此，为避免客户流失，开盘时间灵活应变，在合适“时间窗口”，蓄客达到一定数量，就集中快速开盘，短蓄短爆，小步快跑，快速流转资金。;从当前市场形势，以及政策走向来看，2012年的市场回暖的机会较小，故，明年全年以降价跑量为营销总方针；如遇市场回暖，可适当上调价格，随行就市。;在批量实现“客户-房源-价格”三者的高度契合下，线下通过客户拓展实现月度“阶段小团购”集中引爆去化，此项政策根据开发商资金需求情况持续执行。 针对一房、二房低总价或户型较差房源，在低房价的吸引下，提前吸纳部分并不急于购房的刚需置业人群。 ;1、区域炒作，引导置业； 2、优质户外封杀全市客户； 3、地市营销； 4、大客户营销； 5、同致行资源； 6、老业主资源，加强老带新； 7、全员营销; 根据2011年的主力客群，对2012年客户群的预判： 本案主力户型为二房、三房，客户多为首次置业或改善型刚需。 二七区为主，部分为中