2013年南京世茂白下G40开盘前销售执行汇报（49页）.pptVIP

客群GPS定位系统 目标客群定位 富力城 本案 保利紫晶山 针对洋房及小高层产品，选取区域内典型项目，分析其客群特征，精准定位目标客群 目标客群GPS定位系统 洋房产品客群GPS参照：保利紫晶山 小高层产品客群GPS参照：富力城 客群GPS定位 目标客群定位 小高层客群GPS定位：多集中在白下区及玄武区，辐射部分江宁客群 *深度研究富力城成交客户分析 目标客群主要以集中在大城东片区内，以白下及玄武区最为集中，地缘性特征较为明显； 江宁区客户较为认同大城东的资源环境以及区域宜居价值，地缘性客群具备明显的城东居住情结。 白下区 玄武区 江宁区 客群GPS定位 目标客群定位 小高层客群GPS定位：城东区域内品质首置及品质首改主力客群，品质再改为辅助客群 *深度研究富力城成交客户分析 从富力城成交客户中发现，其成交客群主要分布于大城东片区，如江宁区、玄武区以及白下区客群占比较高； 客户主要以首置以及首改型置业为主，其余为再改置业，对均追求较高的居住品质。 客群GPS定位 目标客群定位 小高层客群GPS定位： 25-40岁+两口或三口之家+自住+改善居住条件 *深度研究富力城成交客户分析 目标客群主要以25-40岁、事业初成的男人为主，且多为两口或三口之家； 客户主要以婚房需求以及改善居住条件为目的的自住型置业。 客群GPS定位 目标客群定位 洋房客群GPS定位：多集中在白下区及玄武区，地缘性特征较为明显 *深度研究保利紫晶山成交客户分析 目标客群主要以集中在大城东片区内，以白下及玄武区最为集中，地缘性特征较为明显； 认同大城东的资源环境以及区域宜居价值，具备明显的城东居住情结。 白下区 玄武区 客群GPS定位 目标客群定位 洋房客群GPS定位：城东区域内功能首改及品质再改主力客群，品质首置为辅助客群 *深度研究保利紫晶山成交客户分析 从保利紫晶山成交客户中发现，其成交客群主要分布于城东片区，如玄武区、白下区以及栖霞区客群占比较高； 客户主要以首改以及再改型置业为主，其余为首次置业，对项目品质要求较高。 客群GPS定位 目标客群定位 洋房客群GPS定位：30-50岁+三口之家+自住+改善居住条件 *深度研究保利紫晶山成交客户分析 目标客群主要以30-50岁、事业有成的男人为主，且多为三口之家，家庭结构饱满； 客户主要以改善居住条件为目的的自住型置业，选择项目是因为认同项目品质感以及所提供的身份荣耀感。 客群初步定位 目标客群定位 客群初步定位：把握大城东区域品质首改及品质改善机遇，主力支撑项目去化 级别 客户类别 客户来源 年龄 居住现状 家庭生命周期 职业特征 收入水平 置业动机 客户综述 核心 客户 大城东品质型刚需及改善 1、白下及玄武区老小区 2、白下及玄武区名牌企业 3、白下及玄武区大学城教职领导 30-50岁 两房或三房 对目前居所环境不满，期待更优越的资源环境 新婚夫妻二人、成熟三口之家 企业中高管、泛公务员、私营业主等 20-60万 环境改善 随着自身社会地位及收入提升，产生对品质、资源及景观等方面提升需求 重要 客户 城市以东区域品质型改善 以城市中心及以东区域为主 30-50岁 两房或三房 追求山水稀缺自然环境享受型官邸 家庭结构饱满 夫妻二人、孩子同住 私营业主、企业中高管、泛公务员为主 具备较强经济实力，年收入60万以上 资源改善 人生早已步入成功者境界，追求稀缺资源的占有，但因城市自然资源受限，存在资源型改善需求 大城东主流客户主要分为两类：品质刚需及改善客户，前者多为提升居住品质而产生住房改善需求，后者则属追求稀缺卓越的资源官邸。 客群初步定位 目标客群定位 客群初步定位：扎根大城东区客群，扩容全市客群（市中心/白下玄武重点导入） 大城东：范围较广阔，月牙湖、光华路沿线、环紫金山片区，属于整个南京较成熟的宜居区域，兼具卓越的自然环境以及生活配套，聚集了众多品质刚需/改善客户，随着自身社会地位及收入提升，伴随着品质首改/再改的置业需求； 市中心与白下玄武：这些片区的客户经历10年家庭成长历程，开始寻求面积、品质改善的住宅，因为与项目交通通达关联性较佳，且大城东区域内具有优越的山水生态条件，自然首选大城东为改善住宅的区域。 大城东 圈定客群 市中心 导入客群 白下、玄武 导入客群 本案 客群定位 目标客群定位 客群定位：塑造全市影响力，深耕大城东，截流全市高端客群 客源 流向 群体特性 流动理由 大城东（月牙湖、光华路沿线、环紫金山） 流入 注重居住环境 注重稀缺资源 品质改善 住房改善愿望+强烈地缘因素 市中心、白下以及玄武地区 流入 在交通对等的情况下，对比城市公寓，趋向资源占有型高品质生活 城市其他 区域 流入 稀缺资源占有+改善居住环境 客群定位：强化地缘性客户，辐射全市；品质改善形成圈层，