2013招商小石城8期营销报告112p.pptxVIP

招商小石城8期营销报告;城市生命和社会经济的活力，在于城市 功用的综合性和混合性，而不是其单一性……;大盘产业的崛起，城市显然是另一番景象;万科城，一个与城市共生的名字;中海国际社区，150万方水生态国际社区;大盘，是一座城市的推动者 立于房产界的领导地位 展现的是一种全新的生活方式;招商小石城—120万方大盘，五年成城：;“招商小石城8期”为整案的公寓收官之作，在追求高溢价或是品牌传播上都具有指导及现实性意义； 借“招商小石城8期”现场品质体验价值提升为接下来“招商小石城9期”别墅的面世做铺垫。;招商小石城8期目标;现场体验极致化 + 营销价值最大化; 政策与市场 客户定位与描述;一、政策及房地产市场发展区域研判;宏观经济走势分析;宏观政策分析;房地产行业走势分析;政策及行业走势研判;二、市场供需及竞争板块研判;苏州大市供需市场研判;吴中区供需市场研判;首置首改产品线为市场快销型产品线，为市场主流成交产品； 那么，竞争市场又如何？;随着交通和区域的发展，客户来源广泛，本项目除面临板块内竞争外，同样面临着来自外区域如金枫路板块、尹山湖板块、活力岛板块和浒通金阊新城板块的竞争；;各板块产品线，产品形态同质化严重，主要以产品、价格和品牌为主要卖点；;竞争能力对比分析;吴中撤市设区，板块地段升级，使得越溪板块成为南部边缘板块向中心板块迈进;从大供应量和高性价比的刚需项目聚集地到高品质，注重产品细节的改善型项目占领区；;生活配套日趋成熟，满足日常所需；大小石湖、上方山，彰显绿色生态宜居之地；;板块定位 苏州最宜居城心住区;由于越溪镇个案项目主要集中于精装大平层产品，总价相对较高，所以竞争个案主要集中于邵昂路和长桥区域；;项目名称;项目概况;中式风格，成熟社区，项目接近尾盘，三期小高层已入市，产品线丰富，赠送面积相对较少；预计十月加推三期部分新房源;项目概况;项目概况;项目概况;项目概况;竞品分析——新城石湖公馆;项目名称;产品主要为改善型，产品线以再改和高端为主；;项目名称;面积配比情况;编号;;;编号;竞品分析——新湖明珠城;竞品分析——海亮长桥府;竞品分析——新城兴昂路地块;考量因素;时间;未来项目主要竞争个案的预计入市时间节点：;;竞争市场分析;时间就是生命;客户定位篇;客户演变分析;;需求类型 ;两大类主体客户 刚需型产品(97㎡)——苏州“知产阶级”，城市中坚，以长桥、沧浪以南市区的客户为主； 改善型产品（137㎡/149㎡）——中产家庭型客户，城南本地老社区、私营业主为主 客户的清晰分类和定位将决定项目的推广方向和方法;客户小结——大盘的综合素质和8期最佳的成熟展示面是打动客户主要原因;品质，生活家;2013年四季度，区域内竞品主流的市场产品线处于短暂空窗期，如何把握时机，迅速去化产品成为关键;价值梳理;内外交通改善（吴中大道、友新高架、西环、中环等）全面升级，通达全市；地铁二、四号线以及三号线拉近板块与城区（相城、吴江等）的距离;区域;小石城生活广场;越溪板块作为吴中刚需供应主力，随着新城金郡、越湖家天下、越湖名邸相继进入尾盘，板块供应量下滑严重 招商小石城8期为六期、七期同类产品的产品复制，产品具有均好性，市场接受度高得到印证;以小石湖路为界的北部公寓片区，三期、四期已入住率较高，随着五期、六期的陆续交房，尤其是六期刚需的交房，社区整体人气大幅提升 三期、五期具备良好的社区展示氛围，在8期无实景展示的情况下，三期和五期的形象展示为8期提供支撑，客户提前感受未来生活; 核心居住区 ? 百万城邦 ? 醇熟生活住区;板块价值论;营销篇;8月;放大招商小石城在苏州的品牌形象，利用“大事件营销”及项目自身区位、配套、品质等优势进行差异化的营销展示，实现对区域目标客户吸纳； 重塑区域形象，提高项目城市价值，降低客户心理距离； 针对区域客户的分布特点精准出击，并通过坐销与行销配合实现客户快速积累； 现场极致化体验，拔高客户心理价格预期。;高度取势，大事件营销重塑区域及品牌价值；;事件营销;事件营销;招商小石城——石湖音乐节; 售楼中心; 售楼中心; 物业服务提升; 样板示范区; 商业广场; 社区会所; 微博营销;互动营销;互动营销;互动营销;互动营销;常规化营销;线上媒体; 推广主题：招商小石城八期 ——值得珍惜的情景高层;吴中区+尹山湖;计划;93;针对前期陌拜有意向单位组织进行单位集中资料派发、挂网ppt及领导拜访； 通过宣讲会等方式对项目进行宣传； 举办团购日，集中消化签约；;Action 2-行销渠道：针对目标客户分布区域（专业市场、社区、商圈及乡镇）进行派单及巡展，拓客范围扩大化，以主动营销进行全城拓客，实现全方位封锁，